上海的房价真在跌么？

房地产的不安情绪已经传导到了行业之外。一个行业外的朋友一起聚餐，很关切的问我：“房地产现在是不是不好做了？”那情形，仿佛我是教培行业的一样。而行业内的问题则比较聚焦，就是：

哪个房企会下一个暴雷？

确实，房地产商务楼看起来风光不再了，不单某大被购房者围堵办公室；在过去的一年里，某禾、某光、某夏、某信早已不堪重负，不是在甩卖资产，就是被维权；前一段某业的求援信尚未冷掉，这边厢绍兴某房企也开始向ZF求援。

怎一个惨字了得！

曾经和现在都是有头有脸的头部房企，极为注重现金流的业内标杆，如今也不得不低声哀求了。

房企裁员，降薪的传闻不绝于耳，而多地市场成交也趋于惨淡。

房价是涨还是跌？房子还能买么？这真是一个大问题。

01成交量骤跌的一线

先不去谈早已软趴趴的三四线城市，就一线城市来说，楼市成交的主力军是在二手房。而数据上，二手房并不乐观。

先看下北京，8月份，北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调10.7%；9月份，北京二手房共网签12575套，与8月的15942套相比下滑21.1%，同比去年同期的1.73万套下降27%。

北京二手住宅近一年量价走势图↑下降是不争的事实了。

截至10月9日，北京某家二手房挂牌量为8.89万套。对比6月底7.66万套，7月底7.81万套，8月底8.26万套，存量反而在上升。

这又说明什么？卖家房源在累积，买家不想立刻接盘，市场的情绪俩字：观望。原因也很直接，8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，离婚三年内不得买房的规定堵死了假离婚这条路。深层原因则在银行端，对借款人的首付款来源、征信、银行流水等资料审查趋严，房贷放款时间延长至四到六个月。而学区房则早就被打落在历史的尘埃里，以一套建成于1980年的老旧公房为例，房子建筑面积38平方米，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没能谈到业主心里。而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。德胜、月坛“顶级学区”里，大幅降价的案例层出不穷。

再看深圳，经过了连续6个月下跌，9月的总成交仅录得了1765套，下滑幅度不得不令人“心惊胆战”。

而去年同期深圳的二手房交易量为8820套。深圳9月二手住宅成交下跌约80%，这是深圳近10年来二手房交易量最低的一次。

回到上海，9月份的上海二手房下跌到了1.2万套，是今年以来最大幅度的下跌，比疫情前的成交水平还要低了。

照这个趋势，上海十月份二手房成交会低于一万套么？我们拭目以待。

02限跌令频传的背后

不单是成交套数骤降，而且很多城市成交价格也在下降，70城房价指数显示，8月有34个城市的二手房价格环比下跌，为今年以来最多。

不单二手房，一手房很多城市也撑不住了。根据中指数据，就在刚刚过去的中秋假期，北京、上海、深圳、南京、大连等16个城市，商品住宅成交面积较去年同期下降69%。北京、上海、深圳分别同比下滑64%、69%、49%。

上海中原地产数据显示，9月第一周(8月30日至9月5日)，上海新建商品住宅成交面积18.2万平方米；第二周(9月6日-9月12日)新房成交13万平方米，环比减少28.1%。

一线和重点城市如此，难怪二三线城市早早的就躺平了。不单躺平，甚至限跌！

9月13、16、22日，广东肇庆、珠海、惠州三市先后出台“通知”，拟将二手房个人所得税下调为1%。另一方面，全国范围内发布限跌令城市的名单还在不断加长：9月14日，张家口发布通知，“自愿申请”限跌保护，成为国内继岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山后的“限跌第九城”。

03敢问一线：房价真的降了么？

三四线出了限跌令，一线城市呢，真跌了么？看国家统计局数据吧

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。

二手房价格方面，8月份北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

但市场的感觉却依然寒意森森，杭州出现某业主发布一则“悬赏通告”，“若中介卖房成功，房东悬赏5万”。深圳某资深地产经纪人表示：“单店目前一个月可能也就一单到两单，这条街加同行有十几家门店，目前关掉了三分之一”原因则是“深圳二手房市场成交价普遍高于指导价，而商业银行又按照二手房指导价发放贷款，这相当于变相提高了购房者的首付门槛，延长了整个买卖周期。”

目前深圳多家银行都在严查购房资金来源，要求首付款资金至少80%来源于购房者本人或者直系亲属！此外，从今年5月起，深圳不少银行开始调整房贷利率，首套房贷利率从4.98%上调至5.10%；二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。回到上海，查阅上海链家公示的二手房成交数据。不少热门板块的楼盘：前滩、大宁共享办公空间、唐镇、徐汇滨江、北外滩、大虹桥等二手房的成交价格低得出乎意料。

而之前复兴珑御7月刚加推47套房源，219组认购，认购率高达466%。最终入围分数线接近满分，即112.8分。二手房方面，6月复兴珑御一期成交一套3房，成交价格13.1万/㎡。而之前的挂牌价和成交价均有20W+的案例。

静安府西区6月-8月各成交了1套，单价都在约13.1万/㎡左右，大宁金茂府4月份成交价约13.9万/㎡，2020年静安府西区最后一批房源开盘均价为8.5万/㎡，而之前金茂府的挂牌价则冲高到了18W+。

二手房的真实成交价本就扑朔迷离，但能断定的是：虚高的那部分已经被打掉了。

04寒风还要吹多久？

而另一方，二手房的停贷限贷确实让很多购房者苦不堪言，未来会放松么？至少目前，没有看到放松迹象。

深圳住建局发布公告，2021年9月13日起，深圳市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能，将首批推出房屋交易资格审查、房屋买卖合同网签备案以及出具购房资格证明等业务“全程网办”。

8月24日，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》出台，即将出台房租指导价。上海的三价就低政策依然毫不动摇。

即便《证券时报》在“为民请愿”：满足真实需求离不开房贷资源的有效配置。但依然毫无回应。

如果非要问，房子还能买么？回答就是：刚需当然要买。毕竟，无数血泪告诉了我们一个铁打的事实：

房票是上车者的通行证，观望是观望者的墓志铭。