旭辉官宣爆雷

浓眉大眼睛的徐辉也轰鸣起来。

今天上午（11月1日），朝日宣布暂停支付公司离岸融资安排下的所有应付本息。

截至宣布日期，该公司的外债总额约为68.5亿美元(约合500亿元人民币) ，暂停偿还的本金和利息总额约为4.14亿美元(约合30.3亿元人民币)。

这表明，优质民营房企旭辉正式宣布海外债务爆发，其老板林忠进入黑暗时刻。受此影响，旭辉股价今日暴跌，跌幅近30%。

01旭辉是怎么爆雷的？

虽然前段时间也有传言，但徐辉煤矿的爆炸或多或少让人吃惊。

与激进的 Evergrande 和融创不同，它是一家坚实、高质量的房地产公司，长期以来一直被视为好学生。9月22日，它还成功发行了12亿元人民币的中国门票。

这样的房企，只要企业销售还说得过去，融资可以正常，债务能力还不至于出现违约。

就在今年3月，许晖2021业绩发布会上，林老板也清醒地说：我相信我们已经度过了黎明前最黑暗的时刻"，"房地产行业离春天不远"。 不知道，不到一年，徐辉先出问题。

看来，房地产业主还是少挂旗好，因为结果总是一记耳光。最后一个2021年是孙宏斌，他在8月底的公司中期业绩会议上表示，“除了融创，所有人都可能爆炸”。

旭辉债务违约，只能说明市场真的不好。

据克而瑞，10月份，房企整体进行销售仍持续发展低迷，top100房企单月公司销售额5560.7亿元，同比平均降幅较9月扩大3个百分点至28.4％。

前10个月，房地产百强企业销售额同比下降44%，仅为去年销售额的近一半，仍处于房地产贷款利率下降、各地首付持续下降的带动下。

正如许晖的声明所说，“今年到目前为止，全国房地产销售市场还没有回暖，私人住房融资还没有恢复，企业融资现金流继续流出。许辉一直坚持信用原则，努力平衡日常经营和偿还债务。“不幸的是，尽管该公司尽了最大努力，但仍未能及时偿还近期大量集中到期的离岸债务。”

“9月份以来，市场进一步恶化，销售疲软，行业融资越来越困难，公司现金流恶化超出预期。"

02 销售环境恶化，融资承压

那么，徐辉的基本原理呢？

根据中国指数研究所的数据，今年1-10月，Xuhui 的销售总额为1133.8亿元，比去年同期下降了45.8% 。许没有公布过去两个月的销售数据。8月份的最新销售数据为150.6亿元，同比下降24.78% 。这种下降在企业是相对较小的，如果销售一直保持这种趋势，及时偿还，债务应该没有问题。现在的现金流出问题，表明许辉过去两个月的销售情况正在恶化。

三条红线方面，2021年底徐汇已全部变绿。

据旭辉今年这一年中财务报表，公司企业现金及等价物为311.4亿元，短期银行借款为193.5亿元，现金短债比为1.61。按理他们来讲，现金流量足以进行支付一年内没有到期的借款，但依旧发生了一种违约。

可能有几个原因，第一，公司的现金有限；第二，有表外债务；第三，所有者的父亲没有支持。

9月27日，许辉董事会高级主席 Linzhong 向其干部发出内部信函，称未来几个月，许辉的现金流将面临前所未有的挑战。

林表示，7月份的“断供潮”使得很多政府实际上进一步收紧了调控资金的回笼，导致房企流动性进一步承压。“这也客观上造成了我们账上虽然还有300多亿现金，但大部分都不能满足企业合理的、按需的使用。"

同在9月底，旭辉未能如期偿还一笔非标债务问题引发社会投资管理人和业主关注。发生矛盾纠纷的项目位于天津滨海新区，为天津兴卓房地产市场开发技术有限责任公司（下称“天津兴卓”）旗下的部分非标债务，天津兴卓持有天津滨海新区作为一个国家住宅设计开发建设项目旭辉滨海江来。

天空之眼调查显示，天津星卓的两大股东是大业信托和平安房地产。根据2022年中期报告，许晖拥有 Tianjin Binhai Jianglai 项目30.5% 的股份。这块土地于2020年9月30日在拍卖市场上出售。该项目的销售面积为89,900平方米，迄今为止已经预售了71,900平方米。

据《金融11》报道，一位股东内部人士透露，许晖将该项目的部分股权抵押给了大业信托，该项目本身卖得很好。在合同期满之前，许晖想和大业信托商谈延长合同的时间，但大业信托希望尽快解决，因此产生了纠纷，目前双方正在谈判。

此外，除了明面上的1124.2亿借款费用总额（930.7亿长期进行借款，193.5亿短期银行借款），旭辉应该有一个不少表外债务。今年公司年初，瑞银发经济报告称，旭辉的表外负债有600亿-900亿元。

当销售和融资面临压力和负面舆论波动时，评级自然会下调。

10月17日，穆迪公布将朝日控股(集团)的企业家族评级由“ B3”下调至“ Ca”，高级无抵押评级由“ CAA1”下调至“ C”。前景仍然是“负面的”。这个评级已经很危险了，基本上对这个评级的房地产企业来说，债务违约已经不远了。

但与其他房企不同的是，旭辉这次只是宣布不还海外债务，不保保险。内债应该是暂时持有或者可以支付的，但是如果基本面没有好转，内债违约也是迟早的事情，房地产的停工，公司的裁员也会随之而来。

03 结束语

前两天，龙湖企业老板吴亚军老师突然隐退，引发了中国市场经济动荡。昨天，保利、万科等一众房企大跌，龙湖最大跌幅更是我们一度达40％。

市场尚未停止，但政府宣布其债务违约，加剧了房地产行业的动荡。 大量事实证明，房地产的光环已经消退，房价上涨的规律已经被打破，整个行业环境和发展逻辑已经被重新定义。 房地产正在成为一个不起眼的普通行业。

“飓风过后，还有青草”，这或许是目前最好的选择。