上海楼市未来5年的「惊喜」都在这！

当一线城市市中心供应枯竭，楼市该咋办？

11月5日，住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，自2021年11月开始，为期2年。

首批次城市更新试点列表如下：首批城市更新试点城市列表

北京市、河北省唐山市、内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁省沈阳市、江苏省南京市、江苏省苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、安徽省铜陵市、福建省厦门市、江西省南昌市、江西省景德镇市、山东省烟台市、山东省潍坊市、湖北省黄石市、湖南省长沙市、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、四川省成都市、陕西省西安市、宁夏回族自治区银川市。

其实这个表格很有意思。一二三线城市，华北、华南、华中、华东均有涉及，精准到区县，基本是有较大改造需求和渴望改造的区域。

一种是城市老区有相当多的地方太破太烂的，比如北京、沈阳、重庆部分区域、南昌、长沙等。

另一种是拆迁成本较高的，比如北京、宁波、成都等。

还有像成都，苏州，历史建筑比较多，需要保护的。

成都公布有历史建筑361处“八街九坊十景”、街巷游线体系、一环路市井生活圈等。苏州姑苏区是“传统民居”和历史无证老建筑的活化利用等。

为什么要城市更新？

除了老城改造外，其实有一个更宏观的原因，就是城市化的增速未来将大大放缓，增量已经即将面临天花板。

中国城市化率，七普数据时已经到了63.89%左右。

加上中国有严格的户籍管理制度、农村老龄化严重，几乎等同于欧洲75%左右的城市化率。刘易斯拐点提出：城市化率的天花板75—80%，今后中国农村的大规模进城已接近尾声。

今后15年，中国GDP增长靠城市化拉动、靠房地产拉动、靠城市基础设施拉动的动力，会从50%降到10%左右。（摘自2021年9月25日黄奇帆在第六届复旦大学首席经济学家论坛上的发言）

拿上海来说，2035规划人口是2500万人，而七普数据则是2485万人，基本上逼近了临界点！

深圳还好些，2035年规划人口1900万人，七普数据1756万；

北京市规划常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平，经过一轮轮大劝退，七普稳定在2189万人。

当一个城市人口增量有限的时候，加之限购政策，新出让土地盖的新楼房，仅靠消耗存量非本地人口，终究是有上限，难以为继的。

少有增量的前提下，“多快”理应成为过去式，而“好省”自然要提上案头！

 2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示：2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

“有的住”任务已经基本完成，“住得好”必然日益成为重心，自然需要城市更新。

城市更新，不就是拆迁么？

当然不是。

拆迁已经拆不动了，毕竟动辄大几百万的补偿费用，真是让人肉疼。而卖地收入上，上海已经比去年要少得多了。

而其他二三线城市状况则更为困窘：新区开发土地财政路径依赖债台高筑，老城区即将沦为“遗老遗少聚居区”，优质教育资源“老城吃不完、新城吃不了、外围吃不着”的窘境。

住建部官网11月11日刊登了《防止大拆大建　广州城市更新有序推进》的文章。

而在《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》中提出，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁...

住建部在8月30日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，明确提出了大拆大建的几个关键指标：

①原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%

②原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2

翻译一下，就是以后拆迁比例不高于两成了，哪怕再破旧的地方，能不拆尽量不拆了。

而另一个特点就是，追求美观和雅致。

在保护和延续城市文脉的基础上实施城市更新，让城市留下记忆、让人们感受文明，才能让美和活力在城市里充分涌流。

如今，越来越多的地方正在通过城市更新，形成并彰显审美主张。广州通过微改造，活化多年破败的永庆坊，使之成为葆有西关风情的历史街区；成都在大学路保留建筑的民国风和当地特色元素，并运用科技手段，打造可浏览、可互动的展览漫步道，让参观者欣赏美丽街道的同时了解华西坝历史……

而本次城市更新试点目的，按照官方的说法就是：

①探索城市更新统筹谋划机制；

②探索城市更新可持续模式（“留改拆”并举，多元化资金保障机制）；

③探索建立城市更新配套制度政策。

其中很重要的一层意思是：大家一起干，有经验相互照抄下。

而城市更新并非毫无经验，比如443号文提及的“城市更新单元”，最早由深圳提及，目前是深圳城市更新基本制度；留改拆，全周期管理，公众参与，由上海、广州提出。

但总得来说，城市更新还处于初级阶段，相信未来，也会有更多的经验和探索。

上海城市更新早已进行多时

具体到上海，城市更新也并不陌生。

蟠龙天地、珠江·安康苑、瑞虹新城都是城市更新项目，宝山的大华锦绣四季和大华公园荟也都是城市更新项目。

试问？如果不更新，哪来的优质地块和优质项目？

TOP10房企已全部在珠三角区域布局城市更新业务，其中近50%的房企涉猎长三角城市更新领域，30%进驻京津冀、中原等城市群。

五月，绿城与上海黄浦区政府签订战略合作协议，双方将深化全方位合作，进一步加强在投资促进、城市发展、旧区改造等领域的协同发展。

六月，葛洲坝另辟蹊径，携手上海金山区在片区开发、城市更新、综合交通、文旅康养等领域密切合作，携手实现更高质量发展。

八月，万科与上海签署框架合作协议，涉及城市更新等多方面内容。

2019-2021年上半年，在城中村改造项目上落子的主要有大华、上实城开、陆家嘴、中环、万科、中海、俊发、瑞安、佳兆业等房企，房企城市更新项目聚集在同个行政区中。

在2021年上海第一次集中供地上，共出让6宗城中村改造用地，其中4宗涉宅地，均底价成交。

其中，宝山大场镇联东村两宗地被大华以14.66亿元摘得，青浦区徐泾镇老集镇地块被俊发联合体以15.4亿元拿下，奉贤新城肖塘地块则被奉贤国资委以13.64亿元拿下。

二批次供地中，宝山区顾村镇BSP0-1501单元15B-02地块（“城中村”改造项目―顾村老集镇）以121656万元成交，宝山区顾村镇BSP0-1501单元15A-02地块（“城中村”改造项目―顾村老集镇）以9056万元成交！

两宗地块的竞得人均为大华（集团）有限公司旗下上海顾华房地产开发有限公司。

上海城市更新进程加速，近两年将完成成片二级旧里以下房屋改造任务，同时转向攻坚零星二级旧里以下房屋改造。

并且对历年来中心城区剩余的30块“毛地”（涉及二级旧里以下房屋约52.8万平方米，居民约3.6万余户），加大处置力度

而三批次供地中的浦东横沔地块则达到了6.6万元的房地联动价，也真是令人咋舌！

东外滩板块

这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，在大多数人看来都不是一个适宜居住的好地方，很长时间内被人们所忽略。

但是随着上海金融中心、航运中心建设，东外滩迅速以“外滩第一站”成为申城的一大热点，也顺理成章地成为了杨浦区最具地理价值以及上海中心城区最具升值潜力的地段之一。

北外滩板块

过去旧居密集，人口密度大，而且小商铺众多，且地形不规则、阡陌交错，交通是区域规划发展的瓶颈所在。

根据规划，虹口区注册地址北外滩将按照世界最高标准、最好水平，打造成与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅。

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