土地财政，开始改革了

前天，一份关于土地财政的文件重磅官宣。

这份文件是中央四部门联合发布的：财政部、自然资源部、税务总局和央行。一般中央部委联合发文的文件，政策权威性很强。

时间点卡得非常及时：河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、云南这六个省市再加青岛这个计划单列市，从 2021 年 7 月 1 日起立即开始试点。

尤其是还没被列入试点的其他省市也不用太高兴，逃不了几个月时间。

因为从 2022 年1月1日起，全国范围都要这么实施——土地出让金"划转税务部门征收"。

一石激起千层浪。

这个土地财政新政，从根子上彻底改变了土地财政的打法。

具体实施后，未来走向会如何？今天想跟大家聊聊这个话题。

1、土地财政新规定，中央一竿子插到底！

土地出让金是地方政府的命脉所在，过去是地方政府的小金库，但现在开始，完全变了。

从前期惯例看，土地出让金原本确实是自然资源部门负责征收，但准确说是地方政府的自然资源部门在征收，他们对地方政府负责，几乎完全不需要向中央有所交代。

税务部门不一样，国税地税三年前就已完成合并，都是直属单位，一杆子就能从中央插到地方。

由税务部门来收，中央对于地方政府的土地出让金就一清二楚了。相当于中央直接接管地方政府这块最大的预算外收入。

用多少，和我说，公开透明，不再是过去一笔糊涂账。

大家知道这样做的好处是什么？

就是通过这样的公开透明，让中央对地方的土地出让金看的一清二楚。

好了，如果看的很清楚以后呢，说不定就会慢慢的控盘。

搞清楚是第一步，全面控盘说不定就是第二步。

2、这样一份文件，从某种程度上看，也是打通最后一公里，倒逼房地产税的实施。

土地财政支配权收归中央，假以时日，中央随时可以切断地方政府对于土地出让金的依赖。

收归中央后，地方政府财政支出的缺口谁来弥补？土地出让金，自己没法掌控，唯一能依靠的只有房地产税。

最近，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

叫了无数次狼的房地产税，终于来了。

也就是说，在《房地产税法》审议之前，房地产税可能就要在部分城市先行征收!

两个政策出台时间点卡的如此接近，味道不言自明。

当然，房地产税的正式实施依然还需要很长的时间。

3、各大城市，靠画饼讲故事搞出来的远郊新城，办公楼商业体这下就比较危险了。

以前各个地方城市，都热衷画饼讲故事，玩弄远郊新城。

为什么？有钱赚！

先借钱画个饼，讲个美丽故事的，然后妥妥的拍地，卖个高价。

卖地的钱，地方收了。讲故事的债，银行兜底。

下阶段如果中央统一控盘的话，这样的故事可能就无法继续维持下去了。

卖地的钱中央收了，到不了地方自己的口袋了，远郊新城，谁还有动力、有热情再去讲故事呢？

特别是对于三四线城市的远郊新城，大家未来一定要注意。

4、聚焦上海，土地出让金的整体规模，其实还是挺大的。

过去一年，上海各项数据均创下近3年新高，共成交住宅、商办各类土地373宗，总成交金额近3000亿元。

比2019年整整高出近1000亿元！

其中涉宅用地92幅，规划总建面约900万㎡，同比2019年，面积大幅上涨65%！

不仅成交量和成交金额双双位列全国第一，各项数据也纷纷创下上海土拍史近3年新高！

回顾魔都2020年的土地市场从年初的大范围停拍，到如今各类土地成交量、成交金额、出让面积纷纷位列全国第一，还有最高挂牌价、最高成交总额等各种数据的破纪录，疯狂程度堪称“史无前例”。

关于魔都2020年的土地出让情况，六件大事，你必须知道！

一、310.5亿元，魔都新总价地王诞生

去年2月20日，香港置地联合体斥资310.5亿元拿下徐汇滨江180万㎡巨无霸地块。

该块地不仅刷新了上海有史以来公开出让土地总价纪录，同时也成为仅次于2019年新鸿基香港422.32亿（港币）西九龙高铁上盖地块的全国总价地王！

二、3小时、187轮竞价，北外滩宅地二次复拍

虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，虹口内环内钻石级纯宅地。

去年4月份曾被中海底价竞得，但之后因种种原因被迫下架，随后于去年7月3日重新复拍，最终被招商蛇口以约40.04亿元收入囊中。

该地块与840万㎡北外滩核心区仅一路之隔；距离“480米浦西第一高楼”直线距离仅550米；是区域内10几年来唯一出让的纯住宅地块！

难怪7家房企鏖战3小时、历经187轮报价才决出胜负，而魔都上一次如此激烈的竞拍，已是5年前！

三、8.58万元/㎡，杨浦宅地创年度楼板价新高

去年7月31日，金隅地产以总价69.2亿元拿下内环内、杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）。

成交楼板价高达8.58万元/㎡，夺得2020成交楼板价最高桂冠，也是魔都仅次于万科中兴路的魔都地王楼板价NO.2。

四、23幅，浦东全年供应土地最多

从成交的涉宅地块分布区域来看，浦东新区是供应量最大的区域，共成交23幅。

总出让面积超137.76万㎡，其中11幅位于临港新片区。此外，青浦、嘉定、奉贤各成交涉宅地块12幅、11幅、10幅。

五、8.96万元/㎡，魔都最高起拍楼面价诞生

时隔8年，新天地老牌豪宅露香园二期地块终于在去年11月27日正式挂牌：地块起拍总价176亿，位列上海土拍史第四高！

起始楼面价8.96万元/㎡，创下上海历年出让地块的楼面价新高！而扣除保障房之后，住宅楼板价更是高达约9.7元/㎡！

六、60.8%，浦东新场地块土地溢价率最高

2020年4月，上海“招挂复合”细则调整，此后便不断出现高溢价率地块。

而在2020年上海所有涉宅地块中，溢价率最高的为浦东新区新场镇古镇东单元（PDXC-02）09A-03地块，溢价率60.77%，竞得人为同润。

所以你应该能感受到，伴随着2020年上海楼市的走强，土拍市场，也无比热闹。

土拍热度与房价的高低，这其实就是一种共生的关系。

通过全面掌握土拍信息，对于中央层面而言，也有利于对楼市调控做出更加细致化的判断。

5、很多三四线城市最主要的收入来源，往往就是土拍，但大家别看上海土地出让金高，但因为上海经济总量大，所以上海对土地财政的依赖度，非常低！

上海去年一般公共预算收入7046亿，土地出让收入2952亿，土地财政依赖度仅仅才42%。

上海政府收入来源非常多样化，土地财政虽然也重要，但还没到依赖的程度。

真正影响较大的是那些三四线的城市以及土地财政依赖度极高的城市。

如果我们按照依赖度比例不同来分为3个等级，依赖度高于100%的为“高土地财政依赖”，50%-99%的为“中土地财政依赖”，低于50%的为“低土地财政依赖”。

我们常说的一线城市北上广深4城，除了广州之外，其他三城都在低于50%这个区间。

总有一天城市的土地会卖没的，到时，地方政府该如何筹措资金发展经济。

所以，对于这样的热点政策，我认为其实是好事。

倒逼地方政府更加注重产业和消费，提振经济，达到国富民也富。

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