现在，是不是重回上海内环内的好机会

上海这座城市，从来不只是上海的，而是中国的上海，甚至是世界的上海。

海乃百川，这座城市的宏伟由来自全国各地、世界各地的人聚集而创造。城市以点及面不断扩大的版图是这座城市的生命力。

内环、中环、外环、郊环，环线式拓展；从九大新城到如今再提的五个新城，卫星城市是解决拥挤城市病的良方。

建设从未停止，量变到质变的过程是门槛和壁垒一步步抬高的过程。

拓展和新建，占据着我们大量的视线。

开张势必要张灯结彩、炮鼓齐鸣。各种新政和规划的加持，描绘了一个无比美好的蓝图。

不管是几百亿的投资，还是再创一个陆家嘴，都振奋人心、心潮澎湃。

比美好蓝图更让人上头的是涨幅。黄金中环的发力确实让内环内显得黯淡无光。

大宁次新房13万、新江湾12万、张江近10万、御桥10万、徐泾也要7万多了。重新加载和刷新对中环外价格的认知。

而内环内在涨幅上显得过于稳重。南京西路板块00年代的房子也不过从9-10万涨到了12-14万。

这样看起来，内环内的房子现在还真不贵。

这一轮涨幅下来，市中心的价格涨幅为何跑输黄金中环呢？

按道理讲，内环内房价应该领跑全市，地段的重要性和稀缺性是无法复制的。最近去了静安区和黄浦区，才发现市面上较新的房子基本无供应。

愿意出手的房子，要么是一楼的房子，要么是有房型缺陷，如果有一套不错的房子，基本是秒杀。

这才是市场的真相：在政策对置换客户不利的情况下，内环内核心的好房子一房难求。

不是价格低，而是好房子不拿出来卖。

其次，拉低整体均价的是市区内的老房子。但想想1930年的房子都可以卖到9-11万，要是整体翻新过马上又要加价。

这样的房子在品质上肯定和新房无法比较，但仍然价格坚挺。

当我们买内环内的房子，我们买的是什么？

现在、未来。

现在：稀缺人文底蕴，海派小资生活。

“只有梧桐树的地方，才是真正的上海”。这句话充分说明了，内环内租界地段是鄙视链顶端。在这里你可以感受建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度。

走几步，便会遇到名人故居，或者优秀保护建筑；再走几步，是旧时建筑改造的网红打卡点。新时代的潮流风尚和旧时的人文历史遗迹，在这里完美融合。

在本地人眼里，这里是上海的核心地段，是“上只角”中的“上只角”，是过去的回忆。

在外地人眼中，这里的梧桐树、咖啡厅、老洋房，还有老克拉构成了对“小资”上海的大部分想象。

一百年前，这里是全国最先实现现代化的城市，最先有自来水、电灯、煤气、电话，最先有歌舞厅、电影院、面包房，这个城市的摩登、繁华在一百年前就埋进了上海的土地里。

历史，不可倒回；上海，只有一个。

内环内租界地段的价值，已不仅仅是交通、生活配套、商业等来诠释，其最贵重的价值在于这不可复制的人文底蕴。

未来：城市更新，让价值回归。

一座城市要永葆青春，城市更新是绕不开的话题。

近几年，上海核心地段的城市旧改越发给力。而说起上海重启城市更新的步伐之前，就要提到，过去的那么多年为什么没有大力整改核心地段，让内环内房价落后那么多？

90年代初期碍于资金、经验问题，把南京西路、静安寺、淮海路交由香港人开发，在以恒隆、瑞安为首的香港开发商从中赚的盆满钵满，并且拉高地价，远远超过原本地段优越的外滩以西和苏州河河口两岸。

千禧年初始，也就是中国刚刚加入WTO外贸组织，上海政府为避免资源外流，用提高旧区改造容积率的方式，强迫停止核心区城市更新。

当时，国内还未有成熟经验的开发商，香港和外资开发商见改造盈利无法支撑拆迁成本，只能作罢。

随着新移民一浪又一浪的涌进上海，摊大饼式的城市发展格局便开始开发。

都说过去是房地产的“黄金时代”，房价随便涨，简单暴力，而现在是“白银时代”，需要精耕细作。

所以，这时候，再回过头开发市中心，从租界边缘开始逐渐放开容积率与限高，一步一步逆地段从外围往南京路外滩开发进来。

城市更新的脚步在加快。

复兴东路69号地块项目在3月9日签约期首日即完成西块签约364户

根据“2035规划”，上海中心城区面积为289平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、杨浦七个区，在这289平方公里中，绝大部分区域早已经是上海的繁华之地。

但是截至2018年底，还有232万平方米的旧式里弄等待更新。

2020年上海中心城区本来计划完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、2.8万户。计划在未来5年中，将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新。

2020年，上海共完成旧改75.3万㎡，达到原目标的137%，超额完成。

2021年，上海又定下完成70万㎡的旧改目标，涉及居民约3.4万户。主力区域基本来自黄浦、虹口和静安。

城市更新，小到外立面刷新、绿化整改，大到征收土地、再造新房；或者保留原始房屋外立面，改造成商业、文创地标等。

历经岁月变迁，城市更新对于核心地段来说是重唤新颜，也是价格回归。

现在，是不是回归内环内的好机会？

当中环外的价格和内环内的价格差距拉近，内环内看似是洼地，其实是价格无地释放。

今年，预计入市的内环内项目将近34个，供应量远远高于往年。新房入市唤起内环内一轮置换需求，拉高周边房价是自然规律，水涨船高就在眼前。

内环内并没有跑输，反而是贵上加贵。地段没有问题，只是在等一个机会。土地就像人民币，虽然现在被踩在脚底下藏着，但脚一旦抬起来，价值就会体现出来。

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