重谈长租公寓的发展方向

国资国企

2017年秋十九大刚刚开好，央企和地方国企在公寓市场，到底扮演什么角色尚不清楚，我的直觉这应该是国企的机遇：政治上正确，经济上投名状。三年后的今天已经非常明确：租赁住房逐步成为一项民生供给，就如米袋子、菜篮子，以市场化为主，但国家要有兜底措施，手中要能掌控一批房源，作为住房市场的压舱石和稳定器，这就是央企和地方国企职责和使命。

近三年，小水滴给这批客户提供软件、软装、咨询和托管服务，近距离观察其探索过程，从懵懂到迷茫，从观望到躬身入局，从机会型业务到战略型业务，逐步看到了机会和希望，团队在打磨，体系在建立，能力在提升。央企和租赁热点城市的地方国企，注定会是未来头部玩家之一。

那么，受挫后的开发商系，未来会怎么走呢？五道红线，牢牢捆住开发商飞奔的规模车轮，无法实现拿地-融资-再拿地的循环。监管部门一城一策，死死盯住房价的波动，地方无法坐等房价上蹿，这些都将颠覆高负债、高周转模式，不刹车、不回头必定万丈深渊。

回头又哪里是岸？长租公寓吗，租赁住房吗，现在还都不是。原因众说纷纭，有的说开发商不善精细运营，有的说公寓行业利润太薄，有的说开发商无意愿占用资金，也无能力沉淀资金。目前，开发商进入集体观望阶段，什么是集体观望状态呢？就是曾经思考过、研究过、甚至亲自干过，但环顾左右，人仰马翻，抬头远望，茫茫原野，人迹罕至，轻轻呼唤：泊寓、冠寓、领寓，三位先行的大哥还好吗？

2018年，小水滴提出：金融创新是长租公寓的任督二脉，认为开发商对长租公寓没有热情，最为核心的因素是没有让现金流闭环的一揽子金融产品，也有投资人叫做盈利模式要闭环。这两年，小水滴坚信，租赁新政的顶层设计已经完成，即通过集体土地入市和存量的非住转租，增加房源供给，通过公积金权益性入市，公募REITs试点发行，增加资金供给，通过租购同权和租赁权保护，改善租住品质，缓解大城市年轻人的购房压力，延缓购房时间，分流购房需求。小水滴依然认为公寓的头部企业主要来自开发商系，也许未来三年，这个群体在住房租赁领域的精彩纷呈，真正带领这个行业走向主流，走向辉煌。

命运多舛的创业系呢？现在市场已经给出答案，严重两极分化，要么在奋力拼杀，争取留在头部，要么慢慢萎缩，寻求转型，创业系和品牌公寓慢慢淡出视野已是必然。还会有人在长租公寓这个赛道创业，但不再是一股势力，也不再自称品牌公寓，第一批品牌公寓披荆斩棘、专业填坑，留下了长长的背影，为后来者留下零星的路标。

今年初，在GME这只股票上，美国散户战胜华尔街的传奇故事，让小水滴重新审视长长的公寓的尾部市场，即我们常说的二房东市场。在经历频频暴雷后，难免让人对二房东心生疑问，二房东还有未来和希望吗？特别是租赁条例，明确支持专业化、机构化的企业。五年前，小水滴把这个群体分为传统职业房东和白领职业房东，前者指农民工群体为主的二房东，后者自然指来自白领群体的专职二房东，今天来看，在租赁热点城市，传统职业房东确实在逐步萎缩，白领职业房东也受到市场打击和政策挤压，他们的未来在哪里？

创新求变！二房东群体：

· 是不是还是单一的包租模式？

· 是不是还在找装修游击队？

· 是不是租金还在走个人账号？

· 是不是有公司但无治理？

· 是不是还在赚电费差价？

· 是不是还在享受非退收入？

政策环境在变，市场玩家在变，客户需求在变，职业房东您不需要随机而变、顺势而为吗！

纵观酒店、办公、便利店、房产中介，这些与不动产相关的行业，经过多次迭代，长尾市场一直占比在70%以上，长租公寓行业也一样，依然有二房东的生存发展空间，但核心问题在于：现在的您是否能创新跟上那些属于未来的、迭代后的70%群体！

近两年来长租公寓一直不太平，暴雷事件一个接一个，负面信息像雪花一样铺天盖地。这样极大的降低了租客对公寓房的信任度，行业也将面临一次极大的考验。

不主动改变，就只能被动消亡。互联网和物联网技术的发展，创造出无限可能。基于现状，水滴管家提出的“分润型委托管理”模式，能重塑租客和业主信任，可以把房屋状况、出租情况、资金收支等信息数字化、实时化、可视化，让原本距离较远的所有者和供应链端，直接触达房屋、租客和租金情况，灵活改进调整。同时，通过水滴金融的空中分账和自定义分润功能，每达成一笔租金交易即实现一次同步分润，增强了各方对现金流的掌控，从而建立所有者、经营者、供应链三方的信任，为公寓企业重塑信任提供可能性。

在新的商业模式下，职业房东有更充裕的现金流，破解了拿房、出房难题，从而把精力放在规模扩大、服务改进等方面，进一步提高竞争力。在国家队和头部公寓不断集结、政策红利普及不到的情况下，对广大职业房东来说，分润型托管即是最好的变革方向，也可能是唯一的变革方向。