好租“出事了”

在员工自曝之前，好租在外界的风评一直向好。

2020年7月，好租对外公布的企业数据相当亮眼：团队员工达1500人，布局全国 30个重点城市，累计管理216万套商办房源，103万家服务企业客户，平均每单交易时间13天。2019年GMV是190亿元，全国进入城市市场份额接近12%，其中北京、上海双双突破16%。

尽管据业内知情人士称，即便将传统五大行看作一个整体，市场占有率不会超过30%，但好租一直被视作是商办O2O领域里的独角兽。

好租诞生于2015年那场互联网O2O赛道的狂飙猛进。在那个几乎所有细分领域动辄几亿、十几亿美元融资额的年代，商办租赁领域被视为万亿级的蓝海，包括好租在内，还有优办、点点租、空间家等超过10家企业涉足其中，期望以互联网模式突破传统中介局限。

随后资本退潮、行业洗牌，当年那批商办O2O企业中，好租几乎是唯一一个成功走到了C轮的企业。

（2016年3月29日，好租完成A轮2.5亿元人民币融资。此轮投资由黑洞资本、愉悦资本领投，北极光跟投，华兴Alpha担任独家财务顾问；2016年12月，好租获得数亿人民币B轮融资，由元生资本领投，愉悦资本、红星美凯龙和新世界跟投；2018年5月，好租网获得C轮融资，本轮融资由国投创合基金和愉悦资本共同投资，泰合资本担任独家财务顾问。）

好租网的前身可追溯至2011年，彼时只是安居客的新房租赁业务。2015年，安居客被58赶集集团收购。此后，好租从集团内部分拆独立，业务转向商办租赁领域。

背靠58集团、业绩逐年向上、市场占有率高......就是这样一个企业在短短七个月内被爆陷入危机，不得不调转桥头。几乎所有人都在疑惑，到底发生了什么？

2021年2月23日，工商变更信息显示，五八有限公司、天津云发互联科技咨询合伙企业从好租股东中退出，新增股东（安居客关联公司）上海瑞家信息技术有限公司，持股25.4%，为第一大股东。

而好租唯一的对外投资公司——上海晓楼科技发展有限公司，同时也曾被其视为第二增长曲线、面向企业及政府提供数据服务，天眼查显示目前已为注销状态。

此前曲先洋接受媒体采访时承认，2020年疫情极大抑制整个社会的经济活力，且将反射到企业活力上，随着企业活力下降，好租的客户群体也将受到影响。他希望，“保证公司过得足够好，保证员工有更强的信心和动力。”

而疫情的确影响了商办行业的发展。「整个商办市场跌入近几年的最低谷。」第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想指出，尤其在去年上半年，几乎所有客户的扩租、搬迁都搁置了。

从数据层面看，2020年，中国一线城市写字楼市场的空置率不断创新高。据第一太平戴维斯数据显示，去年北京甲级写字楼市场空置率被推高至15.8%的高位，写字楼的运营面临极大的去化压力。去年下半年北京市场大宗交易频出，李想认为2021年将是「复苏之年」。

而在疫情因素之外，有关好租商业模式的议论也始终存在。

好租最早的模式和其他O2O公司大同小异，期望通过互联网模式改变传统经纪流程。以线上流量获客，确定客户需求后，通过公司开发的算法逻辑进行分发，再到联系客服和经纪人带看服务。多轮融资后，新增了线下经纪布局、线上商城和晓楼数据服务平台等业务。

根据好租的介绍，写字楼租赁行业的平均成交时间是一个月左右，而通过O2O方式的好租达到了14天，平均成交时间缩短了一倍。

「好租毫无疑问是个先行者，但目前本质仍只是信息发布平台，尚未形成足够的能量对整个行业带来颠覆式创新，没有解决to b核心问题，也没有在效率端带来决定性提升。」高力国际华北区研究部董事陆明分析称。

「商办O2O平台的盈利模式和业务生态太过单一，无非是选址服务产生的撮合交易的佣金。那和传统模式并没有什么不同，最终还是靠经纪人带客户看楼签单。」业内人士感叹，如果已经到欠薪、欠佣的程度，好租面临着不小的经营压力。

当行业不景气时，高度依赖于企业选址服务，鸡蛋都放在同一个篮子里的好租，或许风险早已暗潜。

在去年搬进圣熙八号之前，好租网在西二旗的八维学院待了5年。这里是互联网行业程序员和产品经理含量最高的地方，网易新浪在左，百度快手在右。

好租网最早的高管团队名单中，全部没有真正从事过商办租赁领域，背景几乎均是互联网行业。创始人和CEO曲先洋毕业于北航的计算机专业，曾是腾讯产品经理、赶集网房产频道负责人。

互联网基因，是好租作为商办地产O2O平台的底色和翅膀。楼盘信息的数据化、VR看房等让商办租赁有了更加直观的感受，同时增加了中小微企业接触服务中介的机会，此前这是被五大行所忽略的客群。

但是，互联网也并不是万能的铠甲。

快速融资并扩大市场占有率，建立线上平台，再带动线下交易的模式，曾是互联网O2O平台成功者的模式。滴滴、美团莫不如是。

然而，互联网模式在to b商办租赁领域到底适不适用，李想认为仍要打一个问号。

陆明指出，想超越具体的人来做这件事情，在这个行业当中是不可能的。较之二手房交易，商办租赁的交易过程不确定因素更为复杂，也更加依赖经纪人。

一个写字楼的单层可以分成若干单元，每个单元也并不是一样的面积。客户的需求又千行千样，对商圈位置、装修风格、设施设备、环境的要求截然不同。

更不用提低频次的交易单数以及较长的决策链条。比如企业的标准租约是三年。比如看房人通常是公司行政人员，而决策人则是高层。比如大公司客户或许需要中介服务做品牌背书。

「商办并不是一个大批量、高频次且全流程线上解决的领域。决定性因素还是对接供应和需求的经纪人，而非依靠互联网的作用。」李想说，好租之所以发展到现在，恰恰是做了很多线下经纪人的工作。然而仍远远不够，互联网化现阶段更多是工具和协助作用。

陆明则认为，商办领域的互联网+难在不仅要具备互联网化能力，还需深谙行业运营的底层逻辑。「如果一家公司两者兼备，可能就能抓住这个行业的真正命脉。」同时陆明也认为，「如何让经纪人不断地在服务链条上产生更多的价值、成交更多的单是关键。这个领域一定是围绕着经纪人来做文章。垄断这个市场上更多更好的经纪人，是龙头前进的方向。」

没有哪个创业公司不想成为龙头，目前的商办租赁领域并没有形成绝对垄断，即便五大行加起来，市场份额占有率也并未超过30%。市场足够大，诱惑足够多。贝壳找房及我爱我家也于2019年陆续上线商办业务，市场需求永远存在，垄断龙头的诱惑始终存在，尽管好租的跌落令人心有余悸，但未来可能还会有下一个好租前赴后继。