大服务时代，合景泰富如何延展“生命厚度”？

2017年-2020年合景泰富销售规模稳步提升，复合增长率28%，突破千亿规模。2021上半年合景泰富预售额为561.8亿元，同比增长53%

与此同时，合景泰富的核心利润33.2亿元，同比增长4.6%，核心利润率15%，维持行业高水平。

背后反映出，合景泰富在规模的同时，也能够兼顾利润增长，实现了“有质量的增长”。

最近几年，合景泰富持续优化财务结构。2021年上半年，剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%，净负债率下降7.6个百分点至54.1%，杠杆率持续得到修复。非受限现金短债比从1.6倍提升至1.8倍，短期资金充裕。预计将在2021年底前回归绿档。

房地产办公室出租开发模型可以简化流程为AEO模型即“资源获取（A）-资源开发（E）-资产经营（O）”，房企需要强化资源获取、资产经营、资源开发三项能力，形成生态闭环，实现多方共赢。

合景泰富多年来坚持地产开发、商业运营、大健康、文旅、教育等多元业务协同发展，积极构建产业生态圈。目前，已经做到轻重并举，构建出良好的AOE模型。

合景泰富商业的迅速发展，离不开早期的培育。2003年，合景泰富就正式进军商业市场。2014年，前瞻性布局全国商业版图，将商业地产业务拓展到上海、北京、成都、重庆等一二线城市。

截止2021年6月30日，合景泰富的投资性物业已渗透至写字楼、酒店、购物中心等多个种类，旗下的投资物业已开业项目共41个，其中商场10座，写字楼9座，酒店22家，未来将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业

2021年上半年合景泰富实现租金收入9.01亿，同比增长55%，其中，酒店增长145%，商场增长29%，写字楼增长16%。运营半年以上的商场整体出租率达89%，客流量同比增长88%，零售额同比增加82%；运营半年以上的写字楼整体出租率达87%。

从商业开发的发展看，合景泰富已经构建出相对完整的全业态空间产业链。

合景泰富在酒店业务方面早期以合作为主，后吸取经验孵化出自身品牌“木莲庄”，目前已拥有成熟完善的酒店设计、开发和投资经营能力，孵化出四大产品线，包括奢华五星级酒店“MORDIN”、轻奢商务型酒店“木莲庄酒店”、高端度假型酒店“木莲庄度假酒店”、潮流设计酒店“MUSTEL”，未来将通过轻重结合，向规模化发展。

在购物中心的空间价值上，实现了精细化运营；通过差异化定位，形成三大商业品牌IP，包括着力打造时尚、健康、精致的乐活生活方式的“悠方”、精准地为年轻潮人们提供潮流的时尚生活体验的“摩方”、为社区居民提供更优质、舒服的生活模式的“悠方天地”。

合景泰富已在北京、广州、上海、成都等城市的核心区域打造多个高端写字楼项目和产业总部基地，目前已成功打造IFP（合景国际金融广场）、IMP（环球都会广场）、ICP（环汇商业广场）三大高端写字楼品牌。

2016年，李克强总理首次提出“幸福产业”的概念，合景泰富深研行业发展趋势，响应政策导向，于2017年，提出三大幸福产业发展战略，逐渐培育孵化教育、大健康、文旅等轻资产业务。

在教育领域，2017年成立合景教育集团，以“让学生享受成长，让教育回归本真”为使命，打造校内外全面培养的创新教育生态体系，在学前教育、国际教育、校外教育等方向上取得了不俗的成绩，为各类项目配套完善提供了一定保障。

在大健康领域，成立合景健康集团，以“以创新引领，让健康可及”为使命，打造为人类提供全生命周期健康管理的高科技产业集团，目前在广州积极打造合景医康产业园。

在文旅领域，2019年秉持"匠心服务，品质文旅”的核心理念，成立花城文旅集团，致力于成为全球一流的文旅产业投资运营商和全球文旅产业生态链的领跑者。

合景泰富通过持续发展轻资产业务，实现了多元业务的协同发展，为企业资源获取及资产经营赋能。

亿翰认为，合景泰富坚持“2+X”投资格局，深耕粤港澳大湾区与长三角地区，符合行业发展趋势。目前，合景在全国41个城市布局超过200个项目。截至2021年上半年，合景泰富在粤港澳大湾区拥有土储1177万平米，在长三角区域拥有土储407万平米，总土地储备约2317万平米，可售货值中，一二线城市占比95%。

大湾区的高货值叠加长三角的高流量，构建出合景泰富“双轮驱动”的发展模型，可以预见企业业绩可持续增长力较强。

而当行业进入存量时代，合景泰富布局城市更新业务较早，最近几年快速发展。2018年，合景泰富成立城市更新集团，专门负责城市更新业务发展，先行布局粤港澳大湾区。经过多年运营，合景泰富在城市更新领域已形成地缘优势、产品品质、综合体运营经验、丰富业态、资深团队五大优势。

未来，随着城市更新项目业绩的释放，合景泰富规模与利润将得到进一步巩固。

“大服务”时代，行业回归核心，“产品与服务”成为企业重要关注点。合景泰富多年来始终注重于产品品质打磨与创新设计，产品力与服务力已成为企业核心竞争力之一。

合景泰富非常重视产品，基于用户需求，提供不同业态的产品。比如住宅已形成臻系、峰系、悦系、四季系四大产品系，筑就广州天銮、广州誉峰、成都誉峰、成都瑧林等多个经典项目；根据差异化定位，成功开拓了“悠方”、“摩方”、“悠方天地”三大购物中心产品线；长租公寓方面，根据不同人群的需求打造“誉舍”、“昕舍”、“陆舍”三大产品系。

与此同时，积极创新优化产品力。在2021年9月的“Next未来生活定义――2021合集泰富人居美学大会”中，合景泰富首次发布“合景5.0生活美学”概念，在住宅设计首次提出自然美学、人文美学、奢居美学、匠心美学四大美学概念，首次透露在产品研发中融入152个生活场景的研究，从室内居住场景、用户体验和使用角度出发，重新研发定义的室内空间美学。

合景泰富强大产品力的背后是企业不断的专研探索。董事会主席孔健岷先生曾表示，“早期合景泰富的作品设计理念很简单，就是把建筑做好，做好的设计、好的装修，接下来我们要加入更丰富的艺术元素，让合景泰富的产品更有生命力，性格更鲜明。”

目前，合景泰富集团已经完成SAP系统的搭建，SAP系统主要通过联合集团、,虹桥商务区区域公司及项目公司搭建多级管控体系，实现运营、核算、资金、业务的一体化，从而推进各部门间的数据共享与业务衔接。2021年上半年集团实现综合提效12%，通过经营效率的提升和信息化手段的叠加实现定标成本下降2%，标准成本下降4%。

2021年集团正式启动人力DHR数字化平台项目，实现组织规划、招聘人事、考勤薪酬、培训绩效、人才发展全方位业务流程优化。

在市场数字化新常态下，合景泰富集团开拓“一合好房”在线营销平台，探索在线营销模式，提升集团竞争力。合景智慧服务平台也已经成功投入使用，智慧客服体系上线即链接超过三万业主，业主服务效率提升50%，半年度交付效果显著提升，老业主再购推荐率76%，较去年同期大幅提升

随着市场由增量转向存量，行业进入“大服务”时代，不少房企无法抵御市场波动风险而陷入经营困难，其中甚至包含了部分百强房企。在这样的行业趋势之下，合景泰富稳健经营，注重“品质成长”，穿越周期。