未来上海楼市大致走向

2021年已过大半，

今年的上海楼市可谓是风云变幻。

从年后的一二手楼市越来越“飘”，到各类调控政策轮番轰炸。

这波操作像极了2016，但又比2016来得更为猛烈。

史无前例的“三价最低”，将矛头直指占据上海楼市最大比例的二手房市场。

这场楼市的“腥风血雨”才刚刚开始。

未来上海楼市走向如何？

2016年调控之后，楼市借着惯性维持了半年，到2017年5月达到了房价顶峰。

自此之后的房价一路下跌，于2018年12月触底。2019年房价有一波小幅回暖，但后劲不足，到4季度基本停滞了。

这个时期整体楼市大概可以分为3个阶段：

1、惯性上涨期

在16年各种政策的打压下，房价依靠惯性仍在继续上涨。这个阶段一直持续到2017年5月，房价涨到5.23W才开始止步。

2、平稳下跌期

17年5月之后，房价开始稳步下跌，成交量也开始缩水，“金九银十”没了往日光彩，这个阶段一直持续到2018年3月。

3、急速下跌期

18年3月之后，上海楼市开始了“以价换量”，表现为成交量大幅上涨，而房价却一路走低，直到12月跌入谷底。

4、小幅回暖期

2019年开年上海楼市有了一波小行情，量价齐升。但这并不是上海的普涨，冷热不均在这一年体现得淋漓尽致，下文我会详细说一说。

5、平稳期

19年4季度，这波上涨行情结束，楼市再次进入平稳期，与此同时成交量较上半年也有所回落。

从17年的5.23W到18年的4.53W，上海房价整体跌了近13%。

而19年虽然楼市有所回温，但也没能回到“鼎盛时期”，并且这波回温并没有“阳光普照”，上海某些区域仍笼罩在阴霾之下。

下文，我将分为2大部分，来谈谈2017-2019年上海楼市是怎么跌的，又是如何涨的。

 part1 2017-18年上海楼市如何跌的 

17年5月至18年12月，这整个1年半楼市到底是怎么跌的，哪部分房源带头先跌？哪部分房源扛得最久？

话不多说，上数据。

一、各环线数据

从上述数据我们可以发现2点：

1、外环外是这场跌价的主阵地

近乎一半的跌价房源都分布在外环外，内环内房源始终是最为坚挺的。

2、2017年8月开始，这场跌价之火逐渐由外环外蔓延到各个环线。

首先是蔓延到了中外环，17年8月开始到2018年2月，中外环降价房源占比从之前的24%一路涨到27%，此时中环以内跌价房源占比基本不变，外环外跌价房源占比逐步缩小。

2018年3月开始，波及到了中环以内，表现为中环内跌价房源占比逐步扩大，中环以外逐步缩小，

至2018年11月，外环以内各个环线降价房源基本“平分秋色”，上海楼市跌入低谷。

二、各总价段数据

从上述数据我们可以总结2点：

1、500W以下刚需房源主导了这次降价。

降价房源中7成总价都在500W以下，其中200-400W是主力军。

2、300W、700W是分水岭。

以300W为界，随着时间的推移300W以下降价房源占比逐渐增多，更多写字楼信息300-700W的降价房源占比逐渐缩小。换句话说“极度刚需”越来越顶不住压力，在大面积降价。

700W以上的刚改，降价房源占比整体比较平稳，楼市波动对他们的影响较弱。特别是2000W以上的豪宅群体，多数月份基本没有降价房源。

这种变化与各总价段的成交占比也基本吻合。

300W以下的房源“以价换量”逐渐撑起整个二手市场的半边天，从17年5月份的4成，到2018年底占比已经接近6成。

再结合各个环线的成交占比，基本可以肯定，这波“以价换量”的主角，大部分是外环外的低总价房源。

三、各区房价数据

前面提到17年5月、18年3月、18年12月三个节点，分别是17-18楼市3个阶段的分界点。

我们以这3个月的房价为准，分别测算下，各区的房价坚挺度。：

降价比较严重的区分别是青浦、奉贤、松江、南汇等外环外地区；静安等市区仍旧坚挺。

整个下行市场，所有区域无一幸免，只有轻重之分。

下跌比较严重的区域，跌幅近20%，如奉贤、南汇。

以黄浦、静安为主的市中心，虽然房价也跌了，但跌幅较小。

总结：

1、17-18年这波下行行情起始于17年5月，主要是外环外刚需带头，由外而内层层渗透，最后演变成整个上海房价集体下跌。

2、从区域来看，在这个下行市场中，市中心最为保值，郊区成了重灾区。

3、从房屋品类来看，各类住宅的抗跌等级为：豪宅>刚改>刚需>极度刚需

 part2 2018-19年上海楼市如何涨的 

前面我们已经说了，2019年虽然整体房价是上扬的，但是存在冷热不均的现象。

下面我们就来仔细帮大家分析一下。

一、各环线数据我们可以很明显的发现2点信息：

1、2-5月是2019年房价上涨的主要时期

可以看到2-5月各个环线房价普遍上涨，其中4月最为强烈。

6-10月，房价开始上涨乏力；“金九银十”也失去了光彩。

11-12月，楼市开始进入淡季。

2、郊环外是另一个世界

2-3月别的环线房价起来的时候，它依旧原地踏步甚至下跌。

行情最好的4月，别的环线涨幅近2%，它只有1.2%。

5月开始郊环外，就基本在走下坡路。

不过郊环外也有逆势上涨的时候，比如8-9月份。这还要感谢临港，临港在这段时间划为了国家级自贸区，这段时间整个郊环外近6成的涨价房源都来自这里。

换句话说，这一年除了临港，别的郊环外地区一直处于“水深火热”之中。

二、各总价段数据

刚需+豪宅双轮驱动

2019年的这波好行情由刚需和豪宅的共同推动。

所谓刚需是指200-400W的楼盘，这部分楼盘整个2-5月涨幅都不错。

究其原因是：第一批被5年社保限购的外地人，在2019年3月25日重新被释放回了市场（2016年3月25日，上海外地人买房限购年限从2年→5年）。而这波人群，很明显就是这轮刚需客的主力人群。

豪宅是指1200-1500W及2000W以上的住宅。这部分楼盘在楼市高峰的4月份涨幅是最高的。

2000W以上的豪宅不用过多解释，通过前面17-18年的数据，我们也可以知道，2000万以上的豪宅保值增值能力一直很强。

而1200-1500W的住宅之所以涨的好，跟大山资源密不可分。

可以看到大山资源比较丰富的总价段，在这波行情中涨幅都不错。其中占比最高的1200-1500W尤甚。

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