通过日本房产市场，折射中国房产未来可能走向

仔细想了想，不管疫情近期如何，七月份之前入境的可能性绝对为零，所以说换个话题，咱们分析一下日本的房产情况吧。小编也借此分享一下自己对国内房产市场的见解，也希望能对国内的房产持有者或者无房者起到参考作用。

首先说明一下房产，对于买房来说，不论你是由于刚需购房，还是为了结婚购房，或者是为了升值而炒房，全世界所有的国家都不把买房定义为投资，而不是消费。真正的消费，是租房，而不是买房。

日本近30年经历了大平层一样的安逸，人均收入基本上没啥增长，通货膨胀率基本为零，货币利率也基本为零。完全进入了一个低欲望的社会。也就是咱们现在比较流行的躺平。

81年，日本房价出现过一次暴跌。突然降到了70%,跌的结果就是失业连租房、吃饭都问题了。泡沫危机后，东京房价一度低至几千人民币每平方，但是过了几年马上过万，在3 ~ 5万区周旋了一段时间，随后普通区域5万左右，中心区域6~ 15万每平方左右。

自1985年起东京、大阪、名古屋，京都、等八个城市的土地价格以五位数上升,1987年住宅同比价格升了30 7%,商业用地则跳升了48.8%。1990年六大城中心的地价指数比1985年1涨了约90%。从1986年开始出现了地价上涨启峰期1990年的地价大约是1983年的25倍。

但随着年轻人的低欲望越来越严重，进入90年代以后，房产泡沫在几次涨涨跌跌种逐渐被戳破，最后导致了房价的稳定，同时造成了严重的两极化，大城市贵的高攀不起，小城市低的卖不出去。就像国内前两年的著名房产新闻：流浪到鹤岗，5W买套房。一个性质。

下面是小编总结的日本房产的几大特点：

1，区域化严重，位置化严重，两极化严重。

就拿东京和大阪为例，收入水平和消费水平几乎没有很大的差别，不过房价却差别数千万。同样是普通一户建的住宅，在东京墨田区需要4-5000万日元（300W人民币)在大阪府3000多万就可以搞定。

同样在之前我生活过的埼玉县也是，除了繁华中心大宫市，外国人聚集地川口市等主要城市以外，其他地方房价并不高。

2，学区房概念基本不深，生活便利度更重要。

在国内学区房概念深入人心，更是因为学区房的缘由，北京部分地区甚至地下室都被抬高到了上千万，而且还很难抢。

但是日本相反，正是因为社会比较平行，随着时间的风化，通过提升学历来决定未来已经不是日本的主流，日本的教育更加自由和自主，在日本小学的课程就跟国内大学似的，都是大课堂制的，相对来说，对孩子的要求更高，只有习惯好，爱学习，有学识追求的学生才能通过升学这条路来体现自身价值。

毕竟也是因为劳动力缺失，如果升学率太高的话，工作市场上农业，建筑等等工作会出现人手紧张的情况，无疑对政府也会是个压力。所以预测国内可能也会出现类似的极端状况。

3，房子跟车子一样，基本上都属于消费品了。

2020年全球统计显示，日本的人均名义GDP是4w多美元，也相当于400w日元。所以说对于日本的房价来说，普通人努努力，积攒几年，付个首付不成问题。但是正式因为日本30年人均收入基本无增长，所以说大家对于房产是投资的意识就都作为一个天方夜谭来听了，所以说大家买房意识并不高，而且把房子作为消费一样，既然是意识中的消费，所以说“新”就成为一个很正常的衡量标准。随之，买了房再卖，肯定就是要折价的。

4，租房者居多，80%的人租住着20%的房子，很多人到生命结束都在租房。

这个话题貌似在国内完全不成立，因为国内大部分人还都是有“安居乐业”“成家立业”的思想，而且已经持续了五千余年。

但是在日本，由于大家集体躺平，处于低欲望社会，所以大家集体对房产的观念就是：跟租房没啥区别，而且租房的话更自由，可以随时搬迁换址，为啥要想不开去买房把自己锁死呢？

这一方面我深有体会，曾经在我工作过的会社（也就是公司）里，有一个32岁的日本人买房，正好我了解过一下：

由于没大有存款，而且家里3个孩子，妻子只能持家没有收入，所以买房是靠着老板担保，0首付买的埼玉县川越市一个普通的地方的一户建小别墅。房贷是每个月18w日元（折合人民币1.2w）需要还房贷35年。

同样跟他同龄甚至大龄的日本人都表示：在埼玉租房的话，一户建每个月房租也就是10W日元，而且他35年房贷还完的时候，房子就基本上需要翻新或者重建了，何苦呢。

对于30年工资水平一直没有太大变化的日本，国民有这样的想法很正常。我也曾经问过日本人，房子就没有升值的可能吗？日本人们都感觉我问的这个问题很奇怪，都表示：除非兴建新车站，除非只能贬值，不可能升值！

5，买了房子再卖肯定折价，二手房价格低于新房。

这是跟国内最不同的，也是最值得大家参考的。

日本的房屋的建筑特性是：地基混凝土，以上全是木质结构。而且地皮是终生制的。

同时日本的房贷年限35年的设计也是因为日本房子的房龄就大约在35年左右。如果有人住的话，能撑个40年，如果没人住，可能30年之后就开始出现破损了。

所以说日本的二手房市场的买卖，在普通地区，都是根据房龄来判断的。

我曾经帮过一个50多岁的同事搬过家，他在埼玉县峡山市买过这样一套房子：

房龄：33年。 房屋类型：一户建。

成交价格：1700w日元。 当地地皮价格：1500w日元。

听起来很神奇吧，他实际上买这套房子只花了200W日元，也就是12万人民币。

随之我了解了一下日本的二手房市场：35年的房龄，如果已经到了第35年，房子地上住宅的价格为0日元，只需要买个地皮就行了。没有人住的话，可能不到这个年限就已经只能卖地皮了。

如果超过35年的房龄，房价则是：地皮价格➖房屋解体价格。（大约200w日元） 惊不惊讶？开不开心？

6，房屋产权终生制

听到这个消息，相信大家都会感觉福利真好，比起中国70年的产权，简直就是个无价的福利啊。

可是大家不知道的是，出台这个政策的是政府，而实行这个政策的也是政府。

先说一下真实情况吧：日本是有房产税的，也就是说不论你是住，还是不住，每年都要向国家交税。同时，房产跟个人是实名捆绑式的，而每个公民生活在日本，也是要交税的，往县役所要交税，往市役所也要交税，町，街道都是要交税的，而且美国军事基地在天上飞行一次，以侦察的名义保卫日本国民，也是要交保护费的。虽说都不多，但是水滴石穿的力量是强大的。等到交不起税，还没有子嗣，慢慢的，积少成多，你的固定房产就该被政府收编了。

所以说，日本的房产基本上不适合投资，只适合居住。而且，仔细算算，如果没有坚定的意志和幸福的家庭，真的没必要活得那么累。

7，社会现状

随着日本少子化，老龄化的严重，年轻人越来越没有昔日的斗志，在大城市的虹吸作用拼命吸引人才的同时，也有很多的年轻人因为厌倦了大城市的喧嚣与紧张的生活节奏，选择了归隐山林，回归田园。这无疑也对日本房地产的房屋买卖造成了一定的反作用，但是也促进了整体的房屋租赁进程。

孰是孰非，咱们谁知道呢，说不准，过几年小编也选择回老家种地呢。

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