为什么新的超顶级写字楼中没有小户型办公室出租？

在上海做了写字楼租赁业务8年了，过程中碰到过各种各样的租赁需求过，有一种情况还挺常见：有时候接到电话是这样的：

1，小张啊，上海中心大厦里面有没有那种七八十方的独立户型，大一点也没关系，100出头也行啊。

2，小张啊，国金中心大厦就没有这种100方的独立户型吗，我不想租共享办公啊.

3，小张啊，你帮我找一套环贸广场的90方的小户型，我看到**网站上有90几方的。

4，。。。。。。

在这实在对不住各位老板，各位领导啊，这个以上这些楼这个小面积段真没有，有人会说了，不对啊，金茂大厦还有119方的呢，对不起，我们这里只谈最近几年或者将来即将交房的一个趋势，小面积段越来越少的趋势。再说了金茂大厦去年刚刚过完20岁生日，没法拿来做比较了啊。

为什么会出现这种情况呢，想了想，无非有两点：硬件条件上面和物业管理层面上来找答案。

一，硬件条件

我们来看看顶级写字楼的一项基本要求，就是单层建筑面积，大楼越高，单层建筑面积越大。一般情况下都会达到2000平以上，2500平是平均水平。达到3000平一层的也是大有楼在。比如说上海中心低区单层面积可以达到5000平。中区一部分大概在3000平一层。到了高区大概70多层，一层2000平。这里我们就取个平均值顶级写字楼的单层面积按照2500平来算。

假设这个大楼是偏向于正方形的（长方形，圆形的同理）如下图平面图：

由图可见，核心筒距离外立面的距离是11.5米。一般情况下给整层做分割，一定会在围绕着核心筒一圈留做走道，

那么走道留多宽合适呢？

根据大楼装修要求：

也就是说当走道长度小于40米时，这个走道最小留1.3米宽。如果走道长大于40米时，走道宽最小留1.5米。

那么走道到底多长，我们来算一下，总面积2500方，正方形，所以一个边长达约50米，这50米的边再减去2*11.5米的距离，走道大概长27到30米。

也就是说走道要留出来1.3米，很多时候很多大楼为了提升品质，走道特意留宽，达到1.4米甚至1.5米，这个时候就是牺牲了得房率的问题了。

我们区市面上1.4米的宽度来做推算，也就是说现在进深11.5米还要减去1.4米和墙体宽度（墙体宽度大概10公分），

净剩余套内使用宽度10米，如下图，蓝色线条长度。

咱们继续，接下来我们假设我想租个100方，看看如何实现。

上海写字楼租赁市场对于100方定义是建筑面积100方，上海甲级办公楼的得房率我来在普及普及，大概是在60-70%之间。别问我为啥这么低哈哈哈！

我们取平均值65%来解释推演，也就是说我这个100方的房子最后到我手上可用的面积也就是100*65%=65平。

那么问题就剩下算数了，已知一个长方形的户型面积是65平，边长是10米，求边宽多少？

有网友答曰：6.5米。

对了，请参考，最后得到的户型如下： 

长条形的户型，请问能分个出来吗？

开发商说话了分不出来，原因如下：

1，分割户型越小，墙体越多，月是挤压室内可用面积。

2，无形当中增加了规定规格下烟感和喷淋的数量，增加消防成本。

3，就算分割出来，一层接近25户人家，那不成酒店了，哪里还有办公的感觉。

租客说我不怕，可以分，但是请考虑一下，针对这个户型：

1，装修怎么做，能隔出会议室嘛，能个隔出经理间嘛，好像不能。

2，说没事不隔会议室不隔经理间，照样接收，哈哈哈，别犟了，咱们去商务中心租个带前台，带秘书，带沙发区，带会议室，带茶水间的精装小户型，不香嘛！

所以综合下来，硬件方面不允许分割小户型啊。

二，物业管理层面

顶级的写字楼交房以后都是寻找的国外的五大行做物业顾问（很多人会问，管这个大楼又这么难吗，凭什么收那么贵的物业费？哈哈，别小看物业管理这个行当啊，这可是一门学科啊，每年有专门的学术报告，行业发展报告出台的），整个大楼的品质是开发商和物业共同关心的问题，如何能做到钱多，事少，好管理呢，有网友答曰租给大客户，最好是一层一层的租。

当然这也是理想状态，但是无疑给开发商也好，物业公司也好提供了一个思路，我要租也得把房子租给有钱的大客户。这不成文的潜台词，原因有三：

1，小租户太容易倒闭流失了。

2，租户越多，管理难度越大，物业支出越大，所以很多大楼提出租户资质审核，尽可能租给大一点稳定的客户。

3，大的租户带来的附件价值是不可估量的，无论是大楼名气，集聚效应，还是税收贡献。

最后，种种原因直接导向开发商在做规划过程中，就从市场调研后的接过来做方案，能不做小分割户型就不做小分割户型了。

但是如果咱们企业，人员少，又想租小面积的顶级写字楼，这个时候麻烦拿出您的手机可以发信息给我了，我这里有答案，微信电话：18616199007。