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楼盘解析
根据10多年关于居间合同的法律诉讼案件，小编为广大写字楼中介小伙伴总结经验，以防再遇到不付佣金的客户时，能够提供有力证据证明确实提供了居间服务。
法宝一：一定要有委托书
就上海写字楼出租而言，支付佣金的一方往往为办公室出租方，也就是所谓的房东方，但是上海写字楼出租业务有一个痛点就是，办公室出租方会在各处发布租赁信息，作为强势的一方，一般不会随意和许多中介机构签订居间协议，更不用说所谓的独家委托代理协议。很多写字楼中介小伙伴在确定承租人的委托意向后，一定要向办公室出租方确认委托关系，最好签订书面的居间协议，以固定证据。在出租方非常强势时，也要试图留下这类证据，写字楼租赁居间和房屋买卖居间有一个区别就是很多写字楼租赁合同只是出租方和承租方签订，这个时候如果写字楼中介方没有与出租方签订居间协议，那么出租方很可能就会跳单。
法宝二：佣金确认书
即使在没有居间协议的情况下，有时候写字楼中介方帮助出租人寻找到承租人，一旦写字楼租赁合同签订，承租人支付租金和保证金以后，那么居间义务基本上就已经完成。这个时候写字楼中介方会按照正常流程要求办公室出租人签订佣金确认书，佣金确认书一般会明确约定佣金的支付标准以及明确的佣金数额，只要对方签署这类佣金，即使在没有居间协议的情况下，也相当于出租方实际承认中介作为居间方的地位。即便在日后，其未按约支付佣金，那么办公室中介方仍可以此为依据主张支付佣金。佣金确认书一定要明确佣金的支付标准以及佣金数额，以防止在日后法院审理时会认为双方对佣金支付标准以及数额未达成一致意见，并以此作为佣金打折的依据。
郭韧律师团队在代理的几起案件中发现佣金确认书都缺少相关佣金的支付标准，虽然数额明确，但是没有支付标准在庭审中无法自圆其说，虽然经常做写字楼租赁的小伙伴认为佣金的标准就是说好的一个半月或者两个月租金的标准啊，但是这个口头的约定，在庭审中往往会因为拿不出证据而吃亏。
法宝三：一定要留下对方工作人员的联系方式和名片
工作人员的联系方式以及名片可以证明该员工的行为是可以代表公司的职务行为，防止对方在不认可员工所发送的相关文件，那么在庭审中则需要对对方工作人员发送的相关文件以及邮箱等证据进行举证，实践中经常采取的做法是公证。
说了这么多，是时候拿出相关的案例为大家以案说法了。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告与案外人签订的租赁合同是否由原告居间促成，需要结合相关事实作出分析认定。经本院查明，被告公司员工陈某通过朋友圈发布了涉讼房屋的招租信息，原告公司员工王某获悉后将XY公司和BY公司引荐给了被告，之后，陈某和王某数次通过电子邮件磋商租赁签某的具体细节。本院注意到，双方在往来邮件落款处中添加了发件人所在公司及任职信息，陈某还数次在邮件中表示对王某所在公司引荐客户予以感谢。上述事实表明，被告在与王某洽谈租赁事宜过程中，知晓王某系代表原告公司为被告寻找租户，而非租户的代理人。结合原、被告曾就他处房屋的居间服务有过合作，及被告工作人员在写字楼租赁合同签某后向原告工作人员发送佣金确认书文本的事实，可以认定被告对原告的居间人身份是明知的。若非原告居间推荐，陈某向其发送佣金确认书的行为显然与常理不符。被告现抗辩原告系承租方的委托代理人，该辩称意见缺乏事实依据，故本院不予采信。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，根据证据优势原则，经综合认定，本院认为，原、被告虽未签订书面居间合同，但被告通过原告的居间介绍就涉案房屋与案外人签订了房屋租赁合同并实际履行，即原告已履行了居间合同的主要义务，被告亦已接受，故原、被告双方成立事实居间合同关系。
二、被告支付佣金的条件是否成就
本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告与案外人就涉讼房屋签订了房屋租赁合同，该项交易的合同关系已经促成。被告主张，按照交易惯例，居间双方应当签订佣金确认书，但原、被告并未签订有效的佣金确认书。原告确认，佣金支付应当是在承租方支付相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金及首期租金和物业管理费之后，而根据被告庭审中的自认、他案中被告向XY公司、BY公司主张的欠费情况，结合承租方的银行付款回单，可以认定，被告已收取XY公司和BY公司支付的上述费用。因此，本院认为，原告促成了被告和案外人签订房屋租赁合同，被告亦收到了承租方支付的相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金及首期租金和物业管理费，居间已成功，被告支付佣金条件已成就。
三、关于佣金金额如何确定
原、被告双方并未签订佣金确认书，也未就佣金金额进行书面确定。原告主张，按照被告工作人员微信朋友圈中的承诺“M广场优惠政策2个月佣金至春节后调整至1.5个月”，被告应当支付相当于2个月租金的佣金。但现有证据显示，原告促成被告与案外人签某的时间为2016年3月3日，并未在佣金优惠政策(佣金相当于2个月租金)所限期限内。因此，根据原告提供的服务以及本案具体案情，本院认为居间报酬确定为433,732.50元为宜。至于延期支付的利息，按照原告确认的佣金支付时间，佣金在“出租方收到承租方的关于合同签署的所有款项后两个月内支付”，现原告未能证明租金、保证金等的确切支付时间，且双方纠纷起因系未能签订规范的居间合同或佣金确认书所致，故本院对原告要求被告支付延期付款利息的诉请，不予支持。
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