联合办公疫后求生的3个关键

没有伞的孩子只能努力奔跑，如果下冰雹呢？

2020年1季度疫情来袭，国民经济受到冲击，影响着各行各业甚至每个人。办公空间的“小行情”与国民经济的“大环境”直接相关，尤其是第三产业。初步核算，2020年一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。分产业看，第一产业增加值10186亿元，下降3.2%；第二产业增加值73638亿元，下降9.6%；第三产业增加值122680亿元，下降5.2%。

国家相继出台帮扶政策，助力企业尤其是中小企业渡过难关。中小企业作为办公空间尤其是联合办公最主要的客群，一方面节流难，人员、房租等运营成本负担；另一方面开源更难，老客户订单锐减，新客户开发基本停滞。中小企业遇到的问题在联合办公同样存在，超过半数品牌还没有“回正”，高度依赖资本的持续资金注入。后疫情时期，中小企业谨慎的扩大“生产”，直接影响人员招聘量与办公场地的扩租。如此背景下，联合办公品如何求生？

一、关系重构

联合办公品牌通过长期租赁的低租金来获取整块或整层物业，对物业进行改造，然后分隔成满足不同需求大小各异的工区、工位，加上功能性的洽谈、活动、轻餐饮等公共区域与办公设备，最后进入市场，出租给企业用户，按月对工位收取租金。随着经营的持续，收取租金的总额超过前期租赁费用和改装费用，以此实现盈利。

联合办公是一个上游ToB（物业、资本），下游ToB（企业），最终用户ToC（员工）的长久生意。物业、资本、企业这3个关键要素分别与联合办公品牌方产生3种关系，并直接反应在联合办公的经营即生存。疫情后期的求生第一步，是重构3种关系。

1.资本方，着眼长线价值。联合办公品牌应将珍贵的资本用在打磨产品和营销获客上，而非“烧钱”的媒体海投。合理降低品牌方2020年收益目标与利润分成，保证资本不断流。

2.获取物业时需稳中求进。不同城市要有不同战略，一线城市的核心CBD物业“少而精”，新一线与二线覆盖成熟商圈+产业新区。基于优秀的研判能力，物业获取要快而准。

3.将重心放在产品与服务上。提升品牌租金外的增值服务的收入，如总部定制等。呼吁入驻联合办公的企业在疫情后期与品牌方同舟共济，不退租。

二、品牌焕新

3种关系之外，入驻企业员工是联合办公最具活力的客群。想要“站”后求“战”，就必须以吸引年轻客群为主要目标。

1.不心智，唯情感

办公空间品牌们打造的产品普遍有时尚装修、智能设备、带咖啡的公共区域等标签，颜值、智能、社交是其关键词。不同于快销品的非黑即白，联合办公品牌可试着与年轻用户做“情感连接”，多聆听年轻客户需求，打造走心的产品与有料的socal社群活动等，重构用户与产品、用户与用户间的关系。

办公空间是个“长久生意”，本土品牌与国际品牌并未拉开差距，区域市场甚至做得更好。联合办公产品最失败的不是装修土气或者哪个设备不好用，而是社群活动很low甚至无感。WeWork区别于其他品牌，试图打造用户与用户关系模式，每天大量创投、孵化信息在社群中产生、对接直至合作。

2.科技有温度

产品的数字化升级，已成为行业热词。联合办公企业一哄而上，智能门禁、智能控制屏幕管理、智能会议、环境监测、云打印、智能远程管理系统等，加码智能硬件、提升用户体验、提高溢价率与品牌形象。同时，需耐心教客户使用，让用户感到真正的高效，而不是基于“面子”攀比甚至浪费。

社群本质是做内容，活动内容+空间体验。逻辑回归模型认为，客户的购买是有“线性”趋势的。将客户历史购买与历史未购买分别看作x轴与y轴，刻度可以近似看做“时间”（x买，y不买），红色线就是购买与不买的临界线，图上的点就是每次“决策”的买与不买。好的营销就是在最短时间到达这条红线的过程，购买的过程也是用户回归“价值”的过程。

三、价值空间

价值空间支撑着办公空间的商业逻辑，众人拾柴火焰高，办公空间品牌想要获得更大的收益，就需要规模化扩张。关系重构的出发点与归宿是品牌打造，品牌焕新的打法则基于价值空间。

1.新拓“第五城”

品牌方在扩张过程中，选择新城市的进入是必然。从价值空间看，拿时间换空间，目的是共赢。

2019年，成都、西安和南京等地方政府纷纷出台人才政策，吸引以大学毕业生为主的年轻人，在就业、创业、购房和落户等多方面给予实惠。政策，达到的效果实际就是给与年轻人承租梦想的价值空间。

未来联合办公的下半场，关键在“第五城”的选择。一线城市成熟的赢商环境与客群数量，一定程度上支撑了品牌初期的“稳”发展。但是，随着公空间品牌日趋饱和竞争白热化，物业租金持续走高而带来的租金空间减少， “第五城”的价值逐步体现。

2.营销量化指标

战中取胜，基于数据的精准决策是关键。联合办公品牌在发展过程中，如何把品牌发展的点滴量化？如何保持优势与改变劣势，及时调整？以资本为例，办公空间品牌与资本有着天然的联系，最直接的桥梁在媒体。相同量级中，资本方更关注媒体持续发声的品牌，而品牌方获得资本注资后也会第一时间通过媒体广而告之。

2019年，氪空间进入“调整年”，通过战略融资（5月，10亿元由IDG、歌斐资本、逸星资本共同出资）、换将（4月，原歌斐资本合伙人王雪泉出任氪空间CEO）、新服务（除了共享办公业务，将向“定制办公”转型）等一系列“重生”措施，受到媒体广泛关注。

3.提前布局未来

未来，办公空间更像一个平台，承载着更多的合作方与价值空间。办公空间是实体化消费场景，高频度与社交化是未来驱动的双轮。

1）高频度。基于广大青年用户，现阶段的睡眠舱与零食架只是场景消费的1.0，未来，生活方式品牌与科技品牌最“靠谱”的转化阵地不在电梯里而是在办公空间。

2）社交化。办公空间的社交都是实实在在的“奔现”，包括围绕入驻用户的咖啡、健身和低卡餐，针对企业用户的场地租赁、社群活动和定制空间等。未来，最能带货的或许是办公空间，年轻人聚集的消费场景比“金子”值钱，品牌方需要“恰当”的产品“嵌”入其中。

因此，我们有理由相信：办公空间作为商业空间的代表，既有持续收租的传统即稳定现金流，又有新消费、新零售和社群经济的天然场景。作为未来商业空间的“切口”之一，读懂了办公空间，也就读懂了新时期的商业空间。手握近3亿年轻客群，为梦想买单的生意不可限量。

来源：迈点网