西安房租连降10个月 楼市究竟发生了什么？

      房价涨，房租降。让不少人感到疑惑？尤其是今年以来，上涨的房价与持续下跌的房租，形成了明显的背离。从西安来看，来自机构的统计数据显现，西安房屋的租金已经连续十个月出现环比下降。

　　来自国家统计局公布的全国CPI数据显示：2020年3月和4月CPI涨幅都在3%以上，但租赁房房租同比分别下降0.2%和0.3%，创下改革开放以来最低水平。即使在2008年金融风波中，也没有出现全国房租同比负增长的情况。

　　房子太多，租客太少？还是租客收入下降，没钱租房？

　　西安房租连续10个月下降

　　据易居方面发布的《2020年5月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，监控的35个城市中，有74%的城市租赁价格指数出现不同程度下降，西安就是其中之一。

　　西安5月份租赁价格指数环比下降0.02%。当然，今年因为疫情影响，一些租房关系中的供求心态可能发生变化，导致有些议价能力不强的房子在出租时做出让步，但往前追溯，在上面提到的这份监测中，从2019年8月起，西安租赁价格指数就一直环比下降。

　　就是说，西安房租已连续下跌了10个月，这与房价走势背道而驰。

　　在国家统计局公布的70个大中城市房价指数里，今年3、4月份，西安新建商品住宅价格分别环比上涨0.5和0.6%。而在此之前，除了今年2月份停涨，新房价格连涨了近4年。

　　去年下半年以来，西安房价涨幅逐渐收窄，但扭头向下更明显的却是房租。

　　诸葛找房公布的一份全国大中城市租金挂牌价统计表中，西安5月份租金挂牌均价为27.16元/平方米/月，相比2019年5月份已经下降了3.11%。

　　全国租赁房房租连续两月下降

　　仅仅是西安如此吗？其实全国许多核心城市都存在类似情形。

　　统计局公布的全国CPI数据显示，2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上，租赁房房租同比分别下降0.2%和0.3%，创下有数据以来最低水平。

　　即使在2008年金融风波中，也没有出现全国房租同比负增长的情况。

　　具体到核心城市看，诸葛找房统计，与一年前相比，5月份房租跌幅较大的五个城市：三亚下降13.98%，杭州下降6.56%，深圳下降5.94%、郑州下降5.21%，武汉则下降4.19%。

　　有报道称，深圳不仅房租走跌，甲级写字楼租金也出现明显下滑，空置率有所提升。

　　与之截然相反，目前大中城市的房价正在企稳，深圳、杭州热度居高不下。

　　前一段时间，深圳因经营贷流入楼市而受到关注，打响了2020年楼市调控第一枪，要求各商业银行“紧急自查房抵经营贷资金违规流入楼市”。

　　杭州则出现了6万家庭抢900多套房的盛况，“因申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。”

　　房价涨、房租跌，房地产泡沫风险增加？

　　不久前，社科院财经战略研究院提及该现象时称，按一般分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年房价和租金走势。

　　今年上半年，疫情对房租的影响是明显的。许多写字楼、住宅和商铺，租金都处在停滞甚至下降状态。同时，由于跨区域旅游尚未恢复，短租和民宿压力山大，也阻碍了房租向上空间。

　　另一方面，房价与房租，向来都不同步，经常会出现背离，根本原因在于两者定价机制不同。

　　一般房价可能受资金、地价和信贷水平影响，在杠杆支持下一路上行。房租却始终受到供求关系影响，也容易受到居民实际收入和消费约束。换句话说，人口流入、就业和收入等都可能影响租房市场。只有在需求不断提高的前提下，房租才会有进一步上涨的动力。

　　当然在租房市场中，由于中介机构转接一次就能从中赚取中介费用。那么假设这样一种形态：如有中介机构能够对租赁房源构成垄断，他们可能成为推高房租的左右手。不过，在零散的租房市场下，这是一种很难出现的理想状态。总而言之，与房价相比，房租的推手有所不及。

　　租房收益率面临考验

　　如何看待房租下跌？有专业人士认为，某种程度上，房租走势可以视为经济运行先行指标。近日，中央提出“六稳”、“六保”，将“稳就业、保民生”放在首位，不是没有原因。

　　与此同时，房租下跌，房价上涨，还将带来租房收益率的下降。

　　易居公布的《一季度50城租金收益率报告》显示，北上广深四个一线城市租金收益率均不足2%，最低的厦门更是只有1.2%。而且，在租金收益率不足2%的14个城市里，除了北上广深和厦门，三亚、青岛、天津、福州、唐山、南京、宁波、石家庄和无锡多是大中城市。

　　一般来说，影响租金收益率走高的重要前提是：房租涨幅超过房价。当然对一些投资者来说，只要房价能一路上涨，租金收益率再低也不怕，因为房子空置也在升值。

　　然而就中远期来看，房价持续上涨潜力也遇到争议。从基本面看，国内许多城市房地产结构化不平衡正得到改善，也就是说，不再缺房子。在市场横盘状态下，并不是所有房子都能像过去一样，轻松就跑赢了通胀或者与GPD增速保持同步。

　　如果一个连房子都租不出去的区域，或者租金远远低于周边楼盘的区域，很可能存在一定的问题，比如投资的下降、企业活跃度降低、人口的流出、消费的萎缩等等。假如租金收益率持续面临下降压力，也可能说明一种情况：房租涨幅正在接近承受极限，而且随着供应增加和其他一些原因，租房需求也在减少。

　　来源：华商网