合生商业首座高线作品MOHO即将入市

「合生」这个名字，对于业内人士而言想必不会陌生。

1992年，合生创展集团在中国香港成立，并于1998年在香港联交所主板上市（代码00754.HK），此后便开启了深耕位于珠三角、长三角、环渤海三大核心经济区的事业版图。

2015年末，合生创展成立商管公司，正式将合生、珠江集团的商业类项目进行统一管理。截至2021年末，合生商业拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

自2013年合生创展首个商业零售项目——北京合生麒麟社开业至今，这个来自广州的「华南五虎」之一，已经在全国布局了数十个商业综合体，从城市购物中心到社区街区商业，合生均有所涉猎。

当然，作为集团最出圈的商业品牌，「合生汇」自2016年诞生便在市场表现和口碑上收获双赢（上海五角场合生汇开业第三年即实现业绩翻一番、年客流量超4000万），这一品牌能在市场迅速站稳脚跟，位于上海五角场与北京朝阳的两家初代合生汇功不可没。它们也走过了项目开业的第一个五年。

今天，我们来聊聊真实的京沪合生汇，它们是城市优质商业空间的一个样板。

01.

上海五角场合生汇

生而逢时

2016年初，上海五角场合生汇正式于杨浦中心开幕，它填补了五角场片区最后的一块商业版图。

彼时的五角场已经是上海四大城市副中心之一，也是上海十大商业中心之一。

地铁10号线从五角场环岛穿过，连接了周围的各大百货店及购物中心。在五角场合生汇开业前，片区的商业环境已经培育得相当成熟。屹立在此的商业巨擘有如下几家：

-东方商厦杨浦店（原杨浦百联商厦）（2001.12.16开业）

-五角场万达广场（2006.12.23开业）

-百联又一城（2007.1.26开业）

-苏宁电器五角场店（2010.12开业）

作为该片区价值最高的「地王」得主，合生创展自拍地之时就已受众人关注。

宏观上看，是商业地块的与时俱进。

从上海的城市中心外滩一路沿江向北，跨过虹口就进入了杨浦的地界。作为北上海大片区的重要组成部分，杨浦区在2020年底就已经达到了百万级常住人口，这已经是II型大城市的量级了。

周边复旦、同济两大高校的学生群体，加上分布在各片区的办公人群，二者共计40万的流动人口也成为区域的重要消费力。

而令人难以置信的是，在五角场合生汇及身后的合生国际广场开业之前，人口密集的五角场全区甚至还没有一座现代化的大型城市综合体。

因此，它也成为了杨浦第一座拥有甲级写字楼、高端酒店与购物中心为一体的商业建筑。

微观上看，五角场合生汇的开业遇上了好时机。

当时，购物中心已经取代了百货商店，成为市场内最具活力的零售业态。东方商厦杨浦店正在经历自身发展的瓶颈；百联又一城与五角场万达广场虽然成为区域头部购物中心，但它们也相继进入了首个十年大调整期。

以五角场万达广场为例。

作为万达商业开业最早、资历最深、销售额最高的购物中心之一，五角场万达广场在2006年开业之际就以「上海最大、购物中心主力店最多」的名号成为商业地标。并在2016年，启动了外立面改造（架设空中连廊）、内部空间重新规划（B1层街区打造）以及场内品牌的升级工作。

因此，在竞争对手相继低迷或进入「重塑」阶段之时，五角场合生汇顺势加入，为商圈注入了新的能量。

因此，用「生而逢时」形容五角场合生汇的入市恰如其分。

开业初期，五角场合生汇的品牌组合偏向轻奢调性与生活方式。例如引入Apple Store北上海首店，以及如Vivenne Westwood、LOVE MOSCHINO、Massimo Dutti等设计师/大牌副线/快时尚高线品牌；在地下楼层开出OLD NAVY等快时尚品牌与blt超市。

当然，五角场合生汇也并未做到开业率100%，大概在商场运营半年之后才做到满铺，究其原因大概有如下两点：

首先，当商业项目切入一个发展成熟的商圈，必定会面临品牌入场有限的境地。一方面，百联又一城所属的上海百联，与重仓布局五角场项目的万达，已经与市面上绝大多数进驻购物中心的主流品牌建立合作关系。

因而，五角场合生汇唯有通过聚焦更为垂直且细分的领域，方能使其在五角场商圈内站得更稳。

其次，五角场合生汇在开业初期，对于商圈消费能力及消费习惯的了解并未十分明朗；同时，品牌与商场间还处于「互选」的早期阶段，除了引入满足商场上盖合生国际广场的商务客群习惯的成熟品牌之外，在引入其他租户时，五角场合生汇的态度相对谨慎。

不过，每年五角场合生汇都会根据品牌热度与市场需求，进行一定比例的品牌调整。

例如，在当下现制创意茶成为市场爆点的时候，五角场合生汇在商场首层开出了乐乐茶制茶乐园PARK001店，贩售乐乐茶品牌下辖的11大场景的产品。有意思的是，乐乐茶全国第一家店面，就开在一街之隔的五角场万达广场。

又如，五角场合生汇B1层的星巴克标准门店开业之后，首层开出了更大面积的星巴克臻选，引入BAR & MIXATO酒坊业态。

同样的招调逻辑也在引进LADY M、Hotmaxx、KKV等热门话题品牌时，得到进一步的印证。

之后，随着lululemon、LACOSTE、INXX、Champion等运动潮牌，周大福、I DO等黄金珠宝品牌，NIO HOUSE蔚来空间、威马汽车、HiPhi Hub高合空间、奔驰EQ等新能源汽车品牌的加入，五角场合生汇的品牌组合优势愈发明显。

加之五角场合生汇一直引以为傲的餐饮矩阵，助力商场在美食维度上也拥有极强的竞争力。

坚持差异化打法，让五角场合生汇的生意年年上涨。

据腾讯新闻「2021中国内地商场销售额TOP 50榜单」显示：上海五角场合生汇以全年46亿元的销售额位列46位，仅落后「五角场霸主」万达广场7位，销售额相差约2亿元。这对于体量仅为万达广场一半的合生汇来说，已是非常亮眼的成绩了。

当然，五角场合生汇的运营热火朝天，商圈内的其他竞争对手也虎视眈眈。

苏宁电器已经迈向苏宁易购生活广场，将普通的3C卖场升级为以电器行为主力店的中型购物中心；原为百货商店的东方商厦杨浦店在闭店后，完成了向购物中心的华丽转身；悠迈生活广场携MUJI世界旗舰店进入大众视野，携手隔壁的百联又一城向销售额新高发起挑战。

对于「生而逢时」的五角场合生汇来说，在项目的首个五年期内就已经成功挤入上海地标购物中心之列，这是一个好的开始。当然，在瞬息万变的上海零售市场，它的挑战和机遇依旧并存。

02.

北京朝阳合生汇

百变出圈

上海五角场合生汇开业一年半后，「北京分号」在2017年国庆前夕开业，正式开启了合生商业的「京沪双子」时代。

朝阳合生汇位于西大望路和广渠路的交界处，地铁7号线与地铁14号线在这里交汇，形态为标准的TOD模式项目。

从全市地图来看，这里是北京CBD的「后花园」，距离北京SKP与双井富力广场均只有一站地铁的距离，三者在区域内形成了稳固的三角格局。

朝阳合生汇以400米的超长外立展面横贯于广渠路上，给人非常强的视觉冲击感；购物中心低区利用回字形设计展开两条购物主动线，主中庭位于首层，纵跨4层楼的挑高非常敞阔。

高区5层、6层更像是一个独立的商业空间。其中最令人印象深刻的，一定是长约100米，最宽处达40米的架空中庭——这也应该是北京商业项目里十分鲜见的存在。

相比于五角场合生汇依靠多元业态构成，成为区域地标级城市综合体；朝阳合生汇仅有大型购物中心和办公楼两个部分——但这并未影响它一步一步走上北京商业新高度。

首先一定要说的，是朝阳合生汇的主题街区——21区BLOCK。

尽管21区BLOCK并非主题街区鼻祖，但论氛围与品牌组合，朝阳合生汇这家一定是全国同业态中的佼佼者。

不同于大多数主题街区只将小零售、小吃饮料等租户进行统一管理营业，21区将连锁餐饮或餐饮大店放在街区最外侧，中央部分除了以田字形填入商铺之外，还在关键点位设置了可供拍照打卡的美陈造景。

并且，朝阳合生汇在开业初期就把华润万家的精品超市Ole' Food Hall藏进了21区BLOCK的深处，为街区引流。

此外，朝阳合生汇的品牌迭代升级速率一直处于同行业较快的水准：初期便有云海肴、西贝莜面村、丸龟制面、小吾厨房，后来又引入了海底捞、花盐街、甲乙饼、U鼎冒菜、四眼仔等城中人气品牌。

再到后期，敏华冰厅将北京首店开进21区BLOCK的B2层门神位置；同时B1层重装开业，引入了和府小面小酒、虾饺妹、俄士厨房等热门食肆。

近期，来自长沙的创意中点品牌虎头局渣打饼行也在此树立围挡，很快将迎来开业。

21区BLOCK已经成为了以美食社交为导向的成熟街区，各优秀商家之间相互导流，为这个身处购物中心的「城中之城」吸引更多的热度，也成为朝阳合生汇销售额屡创新高的一大保证。

21区BLOCK的五年发展，只是朝阳合生汇的一部分缩影，关于整个项目的调改之路，我们将以时间轴的形式对重大节点进行回顾——

①从空铺到满铺，再到地铁接驳。

在商场开业初期，朝阳合生汇也没能做到开业率100%，甚至商场地下层还有施工未完的迹象。

图片

但彼时的朝阳合生汇已经构建起「快时尚大店+热门餐饮+主题街区+小型剧场」的进化版购物中心雏形架构，同时还带来了澳洲院线品牌HOYTS寰映影城在中国内地的首秀。

随着ZARA、丝芙兰、优衣库等主力店与热门商户在一年内填空完毕，朝阳合生汇很快就达到了满铺率九成以上，商场品牌丰富度得到大大提升。

随后，朝阳合生汇在2019年初终于解决了顾客从地铁到达商场的接驳问题。

目前，朝阳合生汇的地铁出入口多达三个：地铁7号线连接商场B1、B2层；地铁14号线直连商场B3层，并且通过扶梯连接B2楼面，这样的便捷程度在北京乃至全国的商场里都不多见。

②美妆与餐饮齐齐发力。

近年，随着高化护肤品牌倾向于在购物中心开设独立门店，朝阳合生汇也把握住这个新风口，展开了相应的品牌调整。

将原本位于首层的服饰成衣品牌迁入2层或B1层之后，朝阳合生汇引入了客单价较高的一线美妆品牌——如今已开出了CHANEL、DIOR、YSL的美妆门店，还有娇韵诗、植村秀、娇兰、悦木之源、MAKE UP FOREVER等人气护肤/彩妆品牌，与丝芙兰共同撑起高化零售区域。

同时在B1也放入了完美日记这样的国潮亲民品牌作为高化的补位。

餐饮品类的调整也同样是朝阳合生汇的看点。

朝阳合生汇在商场的第一年运营期中，就引入了乐乐茶在北京开出的首批店面，为购物中心的「流量餐饮」打下了坚实基础；

2018年9月，合生汇首次提出了「深夜食堂」IP，遴选街区内部分餐饮品牌，通过延长营业时间来丰富消费者的夜生活。

如今，「深夜食堂」已经进入了3.0版本，它也随着街区营业面积的扩大，吸引了更多餐饮品牌加入其中，并成为朝阳区四条「深夜食堂」特色美食街区之一。

将长沙热门餐饮品牌引入北京朝阳，是朝阳区政府与长沙政府互帮互助的重要成果体现。因此，朝阳合生汇陆续引入了墨茉点心局、TART塔挞等长沙现象级品牌，为商场吸引更多年轻客群。

咖啡与轻餐饮品牌中，2017年朝阳合生汇开业之时仅有COSTA COFFEE一家撑场。

而如今，星巴克臻选（及一家星巴克普通店）、Peet's Coffee、The Woods Coffee加入，同时也在调整中加入了詹记桃酥、Blueglass、厝内小眷村等市场接受度较高的轻餐饮品牌，以及邓老凉茶这样凸显集团地域特色的店铺，都让消费者可以在此拥有更丰富的美食选择。

现在翻看大众点评，朝阳合生汇的美食类门店共有278家，同时还有佩姐老火锅北京首店等品牌排队开业，更多惊喜或将陆续有来。

03.

后「京沪合生汇」时代

我们还能期待什么？

毋庸置疑，合生商业因为北京、上海双城合生汇一炮而红，并成长为全国购物中心版图中的一个重要角色。

去年年末，成都珠江广场更名为成都合生汇，与大品牌保持统一，二期营业空间也箭在弦上。

经历了近十年的发展，合生在商业地产赛道的脚步日益稳健。

无论是纵向维度下品牌线的不断更新，亦或横向维度下合生汇的规模扩张，合生商业之路愈发明晰。

纵向维度下，有社区级购物中心合生广场及街区型购物中心合生新天地HOPSON LANE。合生商业高线旗舰项目——MOHO即将登陆上海，这也是合生商业首次推出高端产品。

MOHO上海的坐标闹中取静——不仅位于上海城中老静安区，而且又自成商圈，是一座满满潮奢风格的购物中心。

它将购物中心的「高端」氛围做拆解和细分，把买手制百货的「体验式购物」放大化，再揉进时下中坚消费者所热衷的与众不同、破立跨界、体验消费等元素，或成为城中一处与独具一格的商业形态。

横向维度下，未来我们将在更多的地方看到合生汇的身影。

除北京朝阳合生汇之外，北京昌平合生汇已开始启动招商，通州合生汇也正在建设当中，形成了三座项目重仓布局京城的格局。

在合生商业的大本营广州，我们将会在核心城区看到海珠合生汇与天河合生汇双星合璧；位于广州塔的项目将以MOHO的形式呈现，这也将拉开合生商业高线产品在全国扩张的序幕。

与此同时，合生汇将首次进入西北地区——与运营七年的底商伙伴世纪金花分手之后，合生商业将在自家的珠江时代广场开出西安南门合生汇，目前，这个项目也正在如火如荼的改造当中。

最后，回到合生汇品牌的诞生地——上海。

苏河湾合生汇的即将正式亮相。之后，上海滨江合生汇、与世界冠军电竞战队EDG总部共建的上海虹桥电竞合生汇也将陆续问世。

其中，虹桥电竞合生汇将会是商业地产第一次与电竞产业「牵手」，加之由合生商业操刀Blibili总部大楼的商业部分——正面切入Z世代的新产物，这无疑更让人期待。

不难发现，合生大宁办公室中介商业起步第三年，在上海五角场找到了「合生汇」这一市场爆点，并在北京朝阳得到了进一步巩固，接着便走上了品牌塑造的快车道。

合生商业也通过集团对房地产多年的操盘经验，在存量转化与地块开发中找到了商业拓展之路，通过「合生汇」品牌复制于全国项目中，形成了全面开花的新局面。

当然，合生汇现在的良性局面，还是倚靠着合生汇京沪双子的成功开展。

无论是上海五角场大宁商务楼中介项目的生而逢时，还是北京朝阳项目年年焕新的强劲势头，都是商业零售空间里值得学习的对象，也承载了我们对合生商业的更多期待。