香港租用办公室手册

1. 为什么租用办公室？

这个帖子就是关于怎么在香港租用办公室的，为什么要啰嗦再提这个问题？其实不然，主要是有的企业因为业务关系需要在香港有注册地址，譬如在香港上市的公司等。而他们本身的业务主要在大陆，所以从节省成本的角度来说，不一定需要在香港租用办公室，帮其注册公司的会计师行一般可以提供收发邮件接听电话等服务。所以赴港开公司的小伙伴可以思考一下是否真的需要租用办公室，在寸土寸金的香港租赁办公室是一笔不菲的开销。

2. 租用共享办公室VS传统办公室

共享办公室，在香港一般称Co-work 或Business Center等。共享办公室中心一般有以下服务：虚拟办公室，流动座位，固定座位，独立房间等，收费依次递增，当然，有的中心只有其中几种。虚拟办公室，类似会计行的服务，提供邮件收发，电话接听服务，甚至将重要电话接驳到用户的手机，除了不能办公之外，该服务可以让公司“像模像样”。流动座位，就是类似国内图书馆一样，用户自己抱着电脑自己找地方坐，共享中心会提供免费wifi，充电座，打印机（打印额度每家中心不一样），无限量的咖啡茶水等。固定座位，其实和上面流动座位类似，有自己固定的位置。最后是自己的独立房间，这个其实和传统办公室的使用体验已经很接近了，房间之内是自己的独立空间，然后公共区域，譬如会议室，各种办公设备共享使用。

关于选择共享办公室还是传统写字楼信息，一般来说视乎人数和租期而定。

为了更好的对比两种的情况，在此补充一下传统办公室的知识。在香港面积的计量单位是呎（英尺，ft），1平方呎约为0.093平方米，简单来说就是11平方呎约因为1平方米，那么一个人的办公面积应该是多少？很多人想到，自己的办公区域不过只是一张桌子一张椅子，怎么样也不会超过1平方米，其实不然，因为办公区域座位间的走道，会议室，经理房，茶水间等，还有办公室外面的公摊面积，每个人的面积平均为100平方呎左右，亦即是10平方米左右，这个面积可以随着整体的面积变大人均面积减小，譬如说10人的办公室面积为1000平方呎，50人的办公室可以小于5000平方呎，当然这个视乎老板的爱好，如果想要办公室整体显得宽敞，面积可以拿得更大一些。然后一般来说在香港传统办公室面积最小到200平方呎，其实越高级的写字楼倾向于出租给大客户，所以每个办公室都不会拆分得太小。

共享办公室因为将会议室公共空间等共享使用，所以每个房间可以做得比较小，即使一人间的办公室都有。所以人数不多的公司可以考虑共享办公室。

另外，租期短可以选择租用共享办公室，因为传统办公室的租约为两三年，而共享办公室的租约一般来说租约比较灵活，几个月，一年半载都可以。

租约涉及到另外一个问题，就是装修问题。因为业主出租办室是毛坯或清水房（Bare-sell）,有的只有天花和地板，有的就只是光秃秃的房间，可以看到毛坯层那种。所以租用传统办公室就要自己装修，在香港的物力人力成本昂贵，装修一个办公室都可以占8个月到一年的租金，而且离场的时候还需要做还原，把装修拆除并运走各种建筑垃圾。那很多人说租用办公室可以找带装修的，就是那种上一手留下来的装修，确实，在实际操作中很多公司会继承上一任租客的装修。

这里的话，有一些潜在的风险要注意：1. 因为每家公司的文化和习惯不一样，所以上一手的装修不一定完全适合自己使用，所以改装修是一笔支出，需要考虑；2.如果上一手的租期较长，其实装修已经有点老旧了，自己翻新或者维护也需要成本；3. 最后很重点的是，理论上上一任租客退场的时候应该拆除装修的，他们离场之后短期之内业主没有要求他们拆除，该租客是要留一笔还原费用在业主这边的，如果新的租客租用了并继承了该装修，原租客可以拿回这笔费用。那么还原的义务就一并被新租客继承，所以新的租客几年后离场亦要掏出一笔费用拆除装修，除非类似上面一样，又有新的租客继承了装修。所以如果租期较短，这笔装修和还原费用占比就非常大，平坦到每个月每个工位就很昂贵，所以短约建议可以租用共享办公室。

办公室毛坯房

凡是有利弊，租用传统办公室有其好处：1. 自己的独立空间，保护公司机密；2. 对于大公司大机构而言，有自己的办公室会给人更靠谱的印象；3. 共享办公室本质是二房东的生意，所以如果公司人数较多或者租约较长，自己和业主沟通，平坦下来的价格是便宜很多的。

3. 大业主散业主的物业情况

在香港的写字楼市场有大业主散业主的概念，业主的背景不同对租金和物业管理水平有很大的影响。

大业主，是指拥有商业大厦全部和大比例的业权的个人、组织或团体，在香港大业主一般是地产开发商、基金等，譬如海港城的九龙仓、中环交易广场的业主香港置地等。散业主一般是持有单个或几个办公室单位的个人、小型公司，譬如港岛的中环中心是卖给不同的公司机构，所以他们属于散业主的商厦。

因为大业主在运营商业大厦的时候，有专门的招商团队，甚至律师团队，所以管理水平专业程度高。其招商团队天天对接各种租客、中介，所以他们的租金价格一般比较贴近市场。散业主，尤其是个人持有的，所敲定的价格有点随心所欲，稍微偏离市场。那么是否意味着大业主的物业租金更贵？答案是不一定，如果市场上行，租金普涨的情况下，大业主的租金上调比较快，如果市场下行，散业主的信息比较滞后，所以租金反而降得少。

还有其他因素影响两种业主对租金的取态。大业主财力雄厚，资金流充裕，有时候宁愿物业里面某些单位空置也不愿随意降价出租，因为他们可能和银行各种抵押，调低租金价格影响到整个物业的价值，进而影响到贷款额度。散业主虽然也很多抵押写字楼，不过有的散业主资金流有限，物业空置时间一长就撑不住而调低租金价格以求快速出租，而一栋写字楼里面的各散业主的财力和容忍度不同，所以会表现出的对租金调整可接受程度差别大。因此，大业主的物业就表现出的规律性更强，比如高层比低层贵，景色好比景色差贵，而散业主没有统一的取态，所以经常出现位置差点的办公室反而比位置好的要贵。

维景房

说完业主对租金水平的影响，现在说说对物业管理水平的影响。

众所周知，好的物业管理能够提高物业的价值。说人话，就是好的物业管理让租客享受到更好的服务，租客也因此愿意承担更高的物业管理费和租金。地产公司一般旗下会有自己的物业公司，提高物业服务水平既可以增加物业公司的收入也可以提升物业价值，大业主就很有动力去提升物业管理水平。

然而散业主对于追求更高的物业管理水平的意愿一般，一方面是有的散业主购入写字楼是为了自用，缴纳更多的物业管理费意味着更大的开支，另外一方面散业主的商厦业权卖得很分散，而在香港物业公司的任免是通过业主大会按照业权决定投票权的方式产生的，所以民主式的投票有时候会涉及到多方利益，导致挑选的物业公司水平参差不齐，所以一般来说，大业主旗下物业的物业管理水平会优于散业主的。

这里有些有意义的样本，譬如在香港葵芳地铁站的新都会广场（Metroplaza），或者葵兴站的九龙贸易中心（Kowloon Commerce Center），建筑都是双塔形式和都是由新鸿基开发的物业，新鸿基为了回笼资金将双塔中的一座卖出去，自己拥有其中一座和底商的业权，业权超过一半所以就可以让旗下物业公司经营整个物业，按理说，双塔的写字楼落成年份、交通、物业公司等基本一模一样，两塔的租金水平应该一样的，不过实际上散业主的租金水平会更加分散

4. 香港写字楼租赁市场简要

补充说明，上面的图表是以甲级写字楼为参考的，乙级、工业楼之类的具体数据可以找笔者索取（wx：FranksZhang351）。通过上图可以发现，各种金融机构聚集的中环，租金价格是最为昂贵的，然后其他区域的租金水平离中环距离越远价格越低。

5. 怎么租用办公室

前面写字楼出租网讨论了这么多，终于到了重点了，怎么在香港租用写字楼。

这个和买房一样，其实是找中介比较靠谱。虽然说一般大楼外会挂有招租的广告电话，不过实际上，因为信息差的原因，租客自己打电话进去和业主沟通最后租到的价格远高于通过中介的。