深研中骏商管轻资产平台的投资逻辑

中骏商管主要提供综合物业管理服务，包括商业物业和住宅物业。截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。

数据显示，2018年~2020年，中骏商管营业收入分别为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元，年复合增长率42.6%，其中，来自商业物业管理及运营服务的收入分别为1.52亿元、2.41亿元、3.73亿元，年复合增长率56.5%。

中骏商管收入构成：

盈利方面，2020年，中骏商管实现毛利润3.56亿元，净利润1.63亿元，其中，商业物业管理及运营服务贡献毛利2.20亿元，占比达到61.72%。

中骏商管毛利构成：

尽管基于“物管+商管”的多元服务上市，但从盈利贡献来看，中骏商管实质上是一家商业物业管理公司。中骏商管在招股说明书上也明确表示，“由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”

事实上，分拆轻资产商管平台上市，成为了近两年头部商业类开发商的新趋势。

在资本市场上，轻资产商管平台也在不断获得投资者的追捧。上市首日，中骏商管股价涨幅达到8.11%，截至目前股价涨幅达到11%。

根据专业机构预测，到2023年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元，发展潜力广阔。而目前，国内聚焦商管服务的专业机构并不多，对于那些发力商管领域的公司来说，无疑具有很大的发展机遇。

此外，过去几年，尽管头部商管公司的在管规模一直在快速扩张，但行业集中度仍旧偏低。数据显示，办公物业方面，2014年至2019年，百强企业在管办公物业平均建筑面积由2.5百万平米增加至8.6百万平米，年复合增长率28.1%；零售物业方面，2014年至2019年，百强企业在管零售商业平均建筑面积由1.9百万平米增长至5.5百万平米，年复合增长率23.2%。

根据招股说明书披露，2020年，中骏商管在管商业项目10个，总建筑面积约100万平方米，商业物业管理及运营服务收入3.73亿元，其中购物中心物业收入3.02亿元，占比81.1%，写字楼物业收入0.7亿元，占比18.9%。

具体来看，写字楼方面，中骏商管管理项目5个，分布于上海、厦门、泉州等城市，建筑面积合计49.37万平米。

购物中心方面，中骏商管管理项目5个，分布于北京、泉州、莆田等城市，建筑面积合计49.60万平米。

截至2020年底，除了已开业项目，中骏商管已签约未开业项目达到32个，主要为购物中心类物业，这些签约项目为公司商业物业管理业务的未来打开了增长空间。

中骏商管签约未开业项目情况：

目前中骏商管的商业服务板块业务涵盖商业项目开业前、开业后的全过程，具体包括：

其中，随着近些年新开业项目的不断增多，开业前管理服务日渐成为公司商管服务的重点，2020年开业前管理服务收入1.93亿，占比达到51.97%。

作为开发商系的商管平台，一个显而易见的优势在于项目来源的稳定性。

2017年，中骏集团基于中国城市化进程、未来房地产行业发展格局及消费升级的内需市场，确定了“一体两翼”的发展战略。其中“两翼”就是指FUNWORLD中骏世界城购物中心、FUNLIVE方隅长租公寓的协同发展。

此后，中骏世界城购物中心获得快速发展，截至2019年及2020年底，中骏集团分别有3个、5个已开发购物中心/购物街，以及7个、19个开发中或规划开发购物中心。而根据2020年年报，仅2020年，中骏集团就通过收购土地储备已开发14个新购物中心。

截至目前，中骏集团已有37个在建的世界城项目。根据中骏集团的发展战略，至2025年，五年内中骏集团将完成“百城计划”，布局100个中骏世界城，运营面积超1000万平方米，会员数超2000万人。

这意味着中骏商管未来管理的商业物业规模还将稳定大幅增长。

近些年来，随着消费市场的发展，消费者对线下消费场景的要求越来越高，同时市场竞争也更加激烈，对于商管公司来说，所需的是专业的运营管理能力。

对于中骏商管来说，其“商管”的专业优势是经过了十多年的积淀而来的。早在2008年，中骏集团就开发了北京·中骏世界城，中骏商管团队就此进入了商业地产领域。

在此后的发展过程中，中骏商管不断完善标准化体系，规范自身经营，形成了自己特有的运营管理优势。

在模式上，中骏商管采用了“购物中心经营百货化”的模式，为商户提供优质的销售渠道和服务出租上海办公室网站，同时将商场租金与商户经营状况挂钩，用统一营销助力商户销售增长，实现共赢。中骏商管认为，百货对商业的了解度和深度远高于购物中心。同时，通过“保底+扣点”的方式，中骏的租金收入上升空间很大。

在产品上，中骏商管根据不同的城市等级、消费潜力、目标客群等“量身定制”，有针对性地服务好消费者。目前公司拥有都市流行、品质生活和都市奥莱三条不同产品线，分别聚焦年轻的都市中产和家庭人群、城市全客层家庭、都市白领和追求生活品质的目的性客群 。

在数字化上，相较其他物管企业，中骏商管的开发数字化及运营自动化系统已趋于成熟。

同时，公司将此次募集资金的25%用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高公司的运营效率。

优秀的运营管理能力，让中骏商管在购物中心的各项运营指标上成效显著。

根据招股书披露，中骏商管四个在管购物中心年度客流量由2018年的2420万人次跃升至2019年的3830万人次，2020年Q1~Q4，客流增长更是高达129.4%。

根据仲量联行的报告，中骏商管2018年、2019年及2020年的商业物业管理服务平均物业管理费高于已披露该项信息的所有国内上市物管企业。以2020年数据为例，2020年中骏商管在商管基础物业方面管理费为27.7元/平方米/月，不仅高于行业均值12.9元/平方米/月，还远高于同类型的华润万象生活、宝龙商业等商管公司。

同时，从中骏商管招股书披露的数据也可以看到，近三年公司商业物管及运营服务的盈利能力较强，毛利率跑赢公司整体毛利率。2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务毛利率达到59%，几乎为住宅物业毛利率的两倍左右。