为什么新的超顶级写字楼中没有小户型办公室出租?

作者:Bliss Office时间:2020-02-18

在上海做了写字楼租赁业务8年了,过程中碰到过各种各样的租赁需求过,有一种情况还挺常见:有时候接到电话是这样的:


1,小张啊,上海中心大厦里面有没有那种七八十方的独立户型,大一点也没关系,100出头也行啊。

2,小张啊,国金中心大厦就没有这种100方的独立户型吗,我不想租共享办公啊.

3,小张啊,你帮我找一套环贸广场的90方的小户型,我看到**网站上有90几方的。

4,。。。。。。


在这实在对不住各位老板,各位领导啊,这个以上这些楼这个小面积段真没有,有人会说了,不对啊,金茂大厦还有119方的呢,对不起,我们这里只谈最近几年或者将来即将交房的一个趋势,小面积段越来越少的趋势。再说了金茂大厦去年刚刚过完20岁生日,没法拿来做比较了啊。


为什么会出现这种情况呢,想了想,无非有两点:硬件条件上面和物业管理层面上来找答案。

一,硬件条件


我们来看看顶级写字楼的一项基本要求,就是单层建筑面积,大楼越高,单层建筑面积越大。一般情况下都会达到2000平以上,2500平是平均水平。达到3000平一层的也是大有楼在。比如说上海中心低区单层面积可以达到5000平。中区一部分大概在3000平一层。到了高区大概70多层,一层2000平。这里我们就取个平均值顶级写字楼的单层面积按照2500平来算。


假设这个大楼是偏向于正方形的(长方形,圆形的同理)如下图平面图:

外滩金融中心平面图


由图可见,核心筒距离外立面的距离是11.5米。一般情况下给整层做分割,一定会在围绕着核心筒一圈留做走道,


那么走道留多宽合适呢?

根据大楼装修要求:

搜狗截图20年02月18日1531_1.jpg

也就是说当走道长度小于40米时,这个走道最小留1.3米宽。如果走道长大于40米时,走道宽最小留1.5米。


那么走道到底多长,我们来算一下,总面积2500方,正方形,所以一个边长达约50米,这50米的边再减去2*11.5米的距离,走道大概长27到30米。

也就是说走道要留出来1.3米,很多时候很多大楼为了提升品质,走道特意留宽,达到1.4米甚至1.5米,这个时候就是牺牲了得房率的问题了。


我们区市面上1.4米的宽度来做推算,也就是说现在进深11.5米还要减去1.4米和墙体宽度(墙体宽度大概10公分),

净剩余套内使用宽度10米,如下图,蓝色线条长度。

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咱们继续,接下来我们假设我想租个100方,看看如何实现。

上海写字楼租赁市场对于100方定义是建筑面积100方,上海甲级办公楼的得房率我来在普及普及,大概是在60-70%之间。别问我为啥这么低哈哈哈!

我们取平均值65%来解释推演,也就是说我这个100方的房子最后到我手上可用的面积也就是100*65%=65平。


那么问题就剩下算数了,已知一个长方形的户型面积是65平,边长是10米,求边宽多少?


有网友答曰:6.5米。


对了,请参考,最后得到的户型如下: 

外滩金融中心户型图.jpg


长条形的户型,请问能分个出来吗?

开发商说话了分不出来,原因如下:

1,分割户型越小,墙体越多,月是挤压室内可用面积。

2,无形当中增加了规定规格下烟感和喷淋的数量,增加消防成本。

3,就算分割出来,一层接近25户人家,那不成酒店了,哪里还有办公的感觉。


租客说我不怕,可以分,但是请考虑一下,针对这个户型:

1,装修怎么做,能隔出会议室嘛,能个隔出经理间嘛,好像不能。

2,说没事不隔会议室不隔经理间,照样接收,哈哈哈,别犟了,咱们去商务中心租个带前台,带秘书,带沙发区,带会议室,带茶水间的精装小户型,不香嘛!


所以综合下来,硬件方面不允许分割小户型啊。


二,物业管理层面

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顶级的写字楼交房以后都是寻找的国外的五大行做物业顾问(很多人会问,管这个大楼又这么难吗,凭什么收那么贵的物业费?哈哈,别小看物业管理这个行当啊,这可是一门学科啊,每年有专门的学术报告,行业发展报告出台的),整个大楼的品质是开发商和物业共同关心的问题,如何能做到钱多,事少,好管理呢,有网友答曰租给大客户,最好是一层一层的租。

当然这也是理想状态,但是无疑给开发商也好,物业公司也好提供了一个思路,我要租也得把房子租给有钱的大客户。这不成文的潜台词,原因有三:


1,小租户太容易倒闭流失了。

2,租户越多,管理难度越大,物业支出越大,所以很多大楼提出租户资质审核,尽可能租给大一点稳定的客户。

3,大的租户带来的附件价值是不可估量的,无论是大楼名气,集聚效应,还是税收贡献。



最后,种种原因直接导向开发商在做规划过程中,就从市场调研后的接过来做方案,能不做小分割户型就不做小分割户型了。


但是如果咱们企业,人员少,又想租小面积的顶级写字楼,这个时候麻烦拿出您的手机可以发信息给我了,我这里有答案,微信电话:15021058909。